Décret Tertiaire : Comprendre les obligations pour vos bâtiments

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Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le Décret Tertiaire, la réglementation qui impose aux bâtiments de plus de 1 000 m² de réduire progressivement leurs consommations d’énergie.
Vous y trouverez les objectifs de réduction à atteindre, les acteurs concernés, les obligations de suivi via la plateforme OPERAT, ainsi que les étapes clés pour être en conformité et engager une démarche de sobriété énergétique durable.

Qu’est-ce que le Décret Tertiaire ?

Le décret tertiaire, aussi appelé dispositif « Eco-Energie tertiaire », est une obligation réglementaire visant à engager les acteurs du tertiaire vers la sobriété énergétique. Ce nouveau décret est entré en vigueur en octobre 2019 et vient préciser les conditions d’application de la Loi Elan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), promulguée fin 2018.

La publication de ce décret tertiaire à permis d’établir une obligation déclarative annuelle via une plateforme de recueil des consommations énergétiques appelée OPERAT, éditée par l’ADEME, et dont la prochaine échéance de remontée des données est fixée au 30 septembre 2024. Décryptage du décret, de ses exigences et des nouvelles obligations.

Qui est concerné par le Décret Tertiaire ?

Le décret tertiaire concerne les propriétaires et locataires d’établissements abritant des activités tertiaires et vise les bâtiments publics comme les bâtiments privés. Dans le cadre de ce nouveau décret les bâtiments à usage tertiaire d’une surface supérieure à 1000 m² sont assujettis. Le champ d’application du « secteur tertiaire » est à lire au sens de l’INSEE et comprend :

Le tertiaire marchand (commerce, transport, activités financières, services rendus aux entreprises, services rendus aux particuliers, hébergement restauration, immobilier, information communication)
Le tertiaire principalement non-marchand (bâtiments publics, immeuble de bureaux et d’enseignement, santé humaine, action sociale).

En savoir sur les bâtiments concernés par le décret Tertiaire

Quels sont les objectifs du Décret Tertiaire ?

Le décret tertiaire définit des objectifs de consommations d’énergie aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires, avec l’ambition de réaliser 60% d’économie d’énergie sur le parc tertiaire d’ici 2050. Il s’agit d’une réglementation phare pour la mise en œuvre de la transition énergétique et de la transition écologique en France.

Les objectifs fixés par le décret tertiaire peuvent être atteints au travers de deux modalités alternatives :

La première méthode dite en valeur « relative » consiste à réduire sa consommation d’énergie finale (appelée Crelat) à hauteur de 40% d’ici 2030, 50% d’ici 2040 et 60% d’ici 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Cette consommation énergétique de référence (appelée Cref) est choisie par l’assujetti.
La deuxième méthode dite en valeur « absolue » consiste à atteindre un niveau de performance minimum en kWh/m²/an, défini pour chaque type de bâtiment et catégorie d’activité associée.

Les valeurs absolues

Les valeurs absolues à atteindre en 2030 ont fait l’objet de plusieurs arrêtés :

le premier publié en novembre 2020 concernait les valeurs des activités de « Bureaux », « Enseignement » et « Logistique ».
Le deuxième publié en avril 2022 a précisé les valeurs pour une dizaine de sous-catégories d’activité, dont celles associées aux activités « Accueil petit enfance » et « Enseignement supérieur ».

Il est à noter qu’une modulation des objectifs est possible sous conditions. Cette modulation des objectifs peut se justifier pour des raisons techniques, des raisons architecturales ou patrimoniales ou en cas de disproportion manifeste entre le coût des actions et le bénéfice attendu en termes de consommation d’énergie. L’échéance de dépôt des dossiers techniques pour justifier de ces modulations est prévue pour l’année 2027.

En 2024, deux Arrêtés « valeurs absolues » notables ont été publiés :

Arrêté « valeurs absolues V » du 12 juillet 2024 : Cet arrêté fixe les seuils de consommation énergétique maximale en kWh/m²/an pour de nouvelles catégories d’activités tertiaires, notamment les transports (aéroports, gares), l’audiovisuel, les bibliothèques, ainsi que les ventes et services de véhicules légers et utilitaires. Il précise également certaines valeurs pour les départements et territoires d’outre-mer.
Arrêté « valeurs absolues IV » : Cet arrêté a défini les objectifs en valeur absolue pour des secteurs tels que la blanchisserie, la logistique à température ambiante, les centres hospitaliers, entre autres.

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Comment engager des actions de réduction de consommation énergétique ?

Quatre leviers d’action pour réduire la consommation d’énergie sont identifiés par le dispositif « Eco-énergie tertiaire » (décret tertiaire) pour parvenir aux objectifs fixés, en réponse aux enjeux d’efficacité énergétique :

L’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et la sensibilisation des occupants pour les inciter à adopter un comportement de sobriété
L’optimisation de l’exploitation des équipements techniques favorise la création de bâtiments économes
L’installation d’équipements plus performants (chauffage, eau chaude, éclairage, refroidissement, procédés, …). À noter que le décret BACS vient compléter le décret tertiaire en rendant nécessaire l’installation de systèmes de pilotage des équipements techniques à partir d’une certaine puissance nominale des bâtiments.
Les travaux de rénovation sur l’enveloppe du bâtiment (isolation, menuiserie, protection solaire,…) en vue d’améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Quels sont les leviers pour répondre au Décret Tertiaire ?

L’Energy Management System (EMS)

Un Energy Management System (EMS) est un outil digital centralisé qui permet de collecter, analyser et piloter les données énergétiques d’un ou plusieurs bâtiments. Il offre une vision globale et en temps réel des consommations, grâce à l’intégration des données issues des compteurs, sous-compteurs et systèmes techniques existants.

L’EMS aide les responsables énergie, les équipes techniques et les décideurs à identifier les gisements d’économies, à suivre l’impact des actions mises en place et à atteindre leurs objectifs de performance énergétique.

Au-delà du simple suivi, un EMS intègre souvent des fonctionnalités avancées comme la génération de rapports automatiques, la gestion multi-sites, le suivi des émissions de CO₂, et le respect des réglementations telles que le décret tertiaire, la CSRD ou la norme ISO 50001. En centralisant l’ensemble des informations sur une même plateforme, il facilite la prise de décision, améliore la collaboration entre les équipes et contribue à la réduction durable des coûts d’exploitation et de l’empreinte carbone du patrimoine immobilier. Retrouvez la plateforme d’Energy Management d’advizeo : savee

Le Système de Management de l’Énergie (SMÉ)

La mise en place d’un Système de Management de l’Énergie (SMÉ) constitue un levier structurant et particulièrement efficace pour répondre aux exigences du Décret Tertiaire. En effet, ce décret impose aux acteurs du secteur tertiaire une réduction progressive de leurs consommations d’énergie finale, avec des objectifs ambitieux à atteindre à l’horizon 2030, 2040 et 2050.

Le SMÉ, conforme à la norme ISO 50001, permet d’organiser de manière méthodique la collecte des données énergétiques, l’analyse des postes les plus consommateurs, l’identification des gisements d’économies, ainsi que le suivi et l’amélioration continue des performances énergétiques. Il offre un cadre robuste pour fixer des objectifs cohérents avec les obligations réglementaires, mobiliser les équipes internes, suivre les actions correctives et valoriser les résultats.

En centralisant les démarches, en garantissant leur traçabilité et en renforçant l’implication des parties prenantes, le SMÉ facilite également la justification des efforts menés auprès de l’administration dans la plateforme OPERAT, évitant ainsi les pénalités prévues par le décret. Adopter un SMÉ, c’est donc à la fois anticiper les obligations réglementaires et engager une démarche durable et rentable de pilotage de la performance énergétique.

Les audits énergétiques

La réalisation d’audits énergétiques peut s’avérer utile pour orienter correctement les actions d’amélioration à mettre en œuvre. Par ailleurs, il est recommandé de se faire accompagner par des experts en performance énergétique au cours de ces différentes étapes pour s’assurer de mettre en œuvre un plan pluriannuel d’investissement efficace et pérenne. À ce titre, le dispositif des CPE (contrat de performance énergétique) peut être vertueux dans le sens où il conduit les prestataires à s’engager sur des résultats d’économie d’énergie.

Quelle stratégie énergétique pour répondre au Décret Tertiaire ?

La certification ISO 50001

Découvrez le guide complet

Ce guide pratique dédié à la certification ISO 50001 vous accompagne dans la compréhension des étapes clés de mise en œuvre d’un Système de Management de l’Énergie, la préparation de votre audit et la valorisation de vos actions auprès de vos parties prenantes.

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Calendrier réglementaire

Les dates de mise en œuvre du décret sont les suivantes :

23 juillet 2019 : publication du décret tertiaire, à l’origine du dispositif Éco Énergie Tertiaire
1er octobre 2019 : mise en application d’Éco Énergie Tertiaire
30 septembre 2022 : première échéance pour la transmission des données de consommation 2020 et 2021 sur OPERAT, ainsi que pour la déclaration de l’année de référence
31 décembre 2022* : délai de tolérance accordé pour réaliser ces premières transmissions de données (2020 et 2021) sur OPERAT et déclarer l’année de référence
Fin 2024 : analyse approfondie des données couvrant la période 2020-2023
Fin 2031 : contrôle de l’atteinte des objectifs fixés pour la première décennie

* Cette première année est considérée comme une phase d’apprentissage : des compléments pourront être apportés aux données transmises après le 31 décembre 2022, sans pénalité.

Source : Éco Énergie Tertiaire (EET) | Ministères Écologie Énergie Territoires (ecologie.gouv.fr)

Quelles sont les obligations du Décret pour les acteurs du tertiaire ?

Le Décret Tertiaire fixe des objectifs ambitieux en matière de réduction des consommations énergétiques pour les acteurs de l’immobilier tertiaire : -40% en 2030, -50% en 2040, -60% en 2050. Pour cela, les acteurs ont une obligation de déclaration de leurs consommations énergétiques chaque année sur la plateforme OPERAT de l’Ademe.

En cas d’atteinte de l’un des deux objectifs (en valeur relative ou absolue), « la part de consommations énergétiques économisées supplémentaires en deçà de l’objectif le moins contraignant, peut être réaffectée à une ou plusieurs entités du groupe de structures qui n’ont respecté aucun des deux objectifs » (JORF n°0096 du 24 avril 2022).

Cette modalité permet ainsi aux bonnes performances de certaines unités foncières, entités fonctionnelles assujetties (EFA), de « compenser » les éventuelles moins bonnes performances d’autres entités, à l’échelle d’un parc immobilier.

Quelles sont les sanctions encourues en cas de non respect du décret ?

En cas de non-transmission des données de consommation sur la plateforme OPERAT ou de non-respect des objectifs de réduction fixés par le dispositif Éco Énergie Tertiaire, le législateur a prévu un régime de sanctions progressif.

Celui-ci repose d’abord sur une mise en demeure adressée à l’assujetti, lui laissant un délai pour se mettre en conformité. À défaut de régularisation dans ce délai, deux types de sanctions peuvent être appliqués :

Un mécanisme de “Name & Shame” : publication du nom de l’entité concernée sur un site officiel de l’État, afin de rendre publique sa non-conformité. Cette mesure vise à exercer une pression réputationnelle, particulièrement dissuasive pour les acteurs exposés (foncières, enseignes, collectivités…).
Une amende administrative :
- jusqu’à 1 500 € pour une personne physique
- jusqu’à 7 500 € pour une personne morale

Au-delà de ces sanctions directes, le non-respect du décret tertiaire peut également entraîner des impacts indirects : dégradation de l’image de marque, difficultés dans les démarches ESG ou de reporting extra-financier (CSRD), voire perte de valeur des actifs immobiliers concernés.

En pratique, l’administration privilégie toutefois une logique d’accompagnement et de montée en maturité, notamment lors des premières années d’application du dispositif.

La plateforme OPERAT : déclarer et suivre ses consommations d’énergie

Qu’est ce que la plateforme OPERAT ?

Le décret tertiaire s’accompagne d’une obligation déclarative annuelle des consommations d’énergie pour les bâtiments tertiaires sur une plateforme de l’ADEME : l’Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT). Elle recense les données de consommation des assujettis qui reçoivent en retour une attestation annuelle des consommations ajustées en fonction des variations climatiques.

Cette attestation est complétée d’une notation appelée Eco Energie Tertiaire qui vise à valoriser la progression des acteurs vis-à-vis des valeurs absolues fixées par le décret tertiaire, pour chaque catégorie d’activité. Un niveau très satisfaisant des consommations énergétique est ainsi matérialisé par trois feuilles vertes.

Il existe trois grandes étapes dans la réalisation de la déclaration des consommations sur OPERAT :

La création du compte en ligne, de la structure juridique assujettie et des établissements associés
La définition des EFA (entités fonctionnelles assujetties)
La déclaration des consommations et des surfaces de chaque EFA

Téléchargez le webinaire : Comment réussir sa première déclaration OPERAT ?

Déclarer annuellement ses consommations sur OPERAT

En fixant des obligations de résultat aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires, cet arrêté tertiaire impose un changement de paradigme à l’ensemble des acteurs de l’exploitation des bâtiments. Pour être mis en conformité avec la réglementation, les assujettis doivent être en capacité d’assurer leur déclaration annuelle sur OPERAT, ce qui implique une compréhension complète du décret en amont et un travail préparatoire de collecte des données souvent important.

Aussi et surtout, les objectifs ambitieux d’économies d’énergie fixés imposent un passage à l’action efficace. Heureusement, des solutions existent pour réussir et parvenir à réduire les consommations énergétiques d’un parc tertiaire de manière pérenne.

L’obligation déclarative annuelle impose de réaliser une collecte des données patrimoniales et énergétiques. La première étape consiste à identifier son périmètre d’assujettissement et définir ses EFA (entités fonctionnelles assujetties). Il s’agit ensuite de déclarer les données de consommations d’énergie correspondantes à chacune de ses EFA, pour l’année écoulée.

À noter que les sources acceptées sont les factures des fournisseurs d’énergie et les données de consommation provenant des distributeurs d’énergie.

En savoir plus sur la collecte de l’historique de consommation

Lors de leur première déclaration sur OPERAT, les assujettis ont pu choisir une période de référence, 12 mois glissants entre 2010 et 2019, dont la consommation notée « Cref » sert de base au calcul des économies d’énergie en valeur relative. Pour faciliter cette démarche, les distributeurs d’énergie ENEDIS et GRDF ont mis en place des services permettant de demander l’accès à l’historique des consommations sur les dix dernières années.

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Année de référence du décret tertiaire, comment faire le bon choix ?

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