Quels sont les bâtiments concernés par le décret Tertiaire ?

Vous exploitez des bureaux, un centre commercial ou un bâtiment public ? Le décret tertiaire, issu de la loi ÉLAN, impose des obligations de réduction de consommation d’énergie pour une grande variété de bâtiments à usage tertiaire.
Mais à partir de quelle surface êtes-vous concerné ? Tous les bâtiments tertiaires sont-ils inclus, même dans les cas de sites mixtes ou d’activités intégrées ? Quels sont les cas d’exemption ? Cet article vous aide à identifier rapidement si votre bâtiment entre dans le champ d’application du décret tertiaire, à travers des explications claires, des cas concrets et les exceptions prévues par la réglementation.

Pour rappel : le Décret tertiaire

Entré en vigueur dans le cadre de la loi ÉLAN, le Décret Tertiaire impose une réduction progressive de la consommation d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire en France. Il concerne tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments de plus de 1 000 m², qu’ils soient publics ou privés.

Les objectifs sont ambitieux :

• -40 % d’ici 2030

• -50 % d’ici 2040

• -60 % d’ici 2050

Les assujettis doivent déclarer leurs consommations annuelles sur la plateforme OPERAT (gérée par l’ADEME) et mettre en œuvre un plan d’actions pour atteindre ces seuils.

Le Décret Tertiaire ne se contente pas d’une obligation de moyens : il impose une obligation de résultat, sous peine de sanctions.

Le décret tertiaire prend place dans un contexte de transformation globale du parc immobilier

La mise en œuvre du décret tertiaire s’inscrit dans une logique plus large d’évolution du secteur immobilier, soucieux de réduire son empreinte carbone. Cette obligation réglementaire représente un levier stratégique pour améliorer la performance des bâtiments, qu’ils soient neufs ou bâtiments existants. Elle s’applique à des bâtiments soumis à des objectifs chiffrés de réduction des consommations d’énergie finale et des gaz à effet de serre émis.

Elle impose notamment aux acteurs concernés de respecter les objectifs fixés par voie réglementaire, avec un niveau d’ambition croissant à chaque échéance (2030, 2040, 2050). Les données relatives à la consommation sont à transmettre chaque année sur la plateforme OPERAT, ce qui suppose une bonne gestion de bâtiment et une centralisation des données fiables.

Au-delà du simple respect du cadre légal, le décret représente une opportunité de repositionner les sujets énergétiques au cœur de la stratégie immobilière, en lien avec les enjeux de chauffage, d’éclairage, de ventilation ou de rénovation technique bâtiment.

Qu’entend-on par “bâtiment tertiaire” dans le cadre du décret ?

Le décret s’applique aux bâtiments accueillant des activités tertiaires, c’est-à-dire des activités de services, qu’elles soient à but commercial, éducatif, sanitaire ou administratif. Il s’agit notamment :

• Des bureaux (entreprises privées, services publics, sièges sociaux…)

• Des établissements d’enseignement (écoles, collèges, lycées, universités)

• Des établissements de santé ou médico-sociaux (hôpitaux, EHPAD…)

• Des commerces et galeries marchandes

• Des bâtiments logistiques ou de stockage tertiaire

• Des équipements culturels et sportifs

• Des hôtels, restaurants, agences bancaires, etc.

Important : Le décret concerne aussi les bâtiments à usage mixte dès lors qu’ils comportent une partie tertiaire dont la surface est significative (voir ci-dessous).

Quel est le seuil de surface à partir duquel un bâtiment est concerné ?

Le décret s’applique dès lors que les surfaces tertiaires cumulées atteignent ou dépassent 1 000 m². Ce seuil s’apprécie de plusieurs façons :

1. À l’échelle d’un bâtiment

Un bâtiment individuel hébergeant une activité tertiaire de plus de 1 000 m² est automatiquement concerné.

2. À l’échelle d’un site (plusieurs bâtiments)

Plusieurs bâtiments distincts, mais situés sur un même site géographique (ex : campus universitaire, parc d’activités, galerie commerciale), sont pris en compte ensemble si la surface tertiaire totale dépasse 1 000 m².

3. À l’échelle d’une unité fonctionnelle

Le décret s’applique aussi à une partie de bâtiment, si celle-ci correspond à une unité tertiaire fonctionnelle (ex : un étage entier de bureaux dans un immeuble d’habitation).

Exemples concrets

Les cas particuliers à ne pas négliger

Bâtiments vacants ou inoccupés

Même si le bâtiment est temporairement inoccupé ou en transition (vente, rénovation), les obligations s’appliquent tant qu’il est exploité ou destiné à un usage tertiaire.

Copropriétés

Dans les immeubles en copropriété accueillant des locaux tertiaires (bureaux, commerces…), c’est le propriétaire ou le syndicat qui porte l’obligation de déclaration sur OPERAT. Il peut mutualiser la réponse.

Sites mixtes

Un bâtiment mêlant activités industrielles et tertiaires doit isoler la part tertiaire (surface + consommation) pour évaluer sa conformité. Le décret ne concerne que la portion tertiaire.

Bâtiments en rénovation lourde ou changement d’usage

Un bâtiment dont l’usage évolue (ex : ancien entrepôt transformé en bureaux) peut intégrer le champ du décret dès lors que les seuils sont atteints après changement.

Peut-on sortir du périmètre du décret ?

Oui, mais uniquement dans des cas bien définis :

• Changement d’usage documenté (ex : bâtiment tertiaire converti en logements)

• Démolition ou arrêt d’activité définitif

• Justification de circonstances exceptionnelles empêchant l’atteinte des objectifs ou rendant le dispositif inapplicable

Ces cas doivent être notifiés et justifiés auprès de l’ADEME, via la plateforme OPERAT.

Comment savoir si vous êtes concerné ?

Voici une checklist simple pour le vérifier :

• Le bâtiment est à usage tertiaire principal ou partiel
• La surface utile cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m²
• L’activité est exercée de manière stable et pérenne
• Il s’agit d’une activité publique ou privée, sans distinction
• Le bâtiment est situé en France métropolitaine ou en outre-mer

Vous êtes concerné ? Découvrez vos obligations

Le décret tertiaire  impose de réduire les consommations énergétiques des bâtiments pour répondre aux enjeux de transition écologique et d’efficacité énergétique qui nous concernent tous. Pour suivre l’avancée dans l’atteinte de ces objectifs, l’Ademe a développé une plateforme nommée Observatoire de la Performance Energétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire (OPERAT).

La plateforme OPERAT permet aux propriétaires, bailleurs ou occupants d’un bâtiment tertiaire, de déclarer leurs consommations énergétiques chaque année et de se situer par rapport aux objectifs à atteindre. Une fois votre déclaration effectuée, OPERAT fournit une attestation annuelle des consommations ajustées en fonction des variations climatiques avec votre situation vis-à-vis des objectifs. Cette attestation est complétée par la notation Éco Énergie Tertiaire qui qualifie votre avancée dans la démarche de réduction des consommations énergétiques des bâtiments.

Lire l’article dédié aux obligations du décret tertiaire

Travaux, contrôle des bâtiments et sanctions : que faut-il anticiper ?

Pour atteindre les objectifs du décret, différentes actions peuvent être réalisées, comme la mise en place de travaux d’optimisation énergétique ou l’ajout de solutions de pilotage technique. Cela implique une connaissance fine des équipements et un suivi régulier des consommations, afin d’identifier les leviers les plus pertinents à mobiliser dans chaque situation (isolation, réglages de chauffage, programmation des systèmes…).

Le contrôle des bâtiments devient donc une étape-clé pour s’assurer de la conformité avec les seuils fixés, mais aussi pour garantir la cohérence des données transmises. En cas de non-respect des obligations, les propriétaires peuvent être soumis à des amendes et faire l’objet d’une publication de leur manquement sur un site officiel.

Ces sanctions ne sont pas seulement financières, elles peuvent aussi nuire à l’image de l’entreprise, notamment pour les administrations publiques ou les acteurs du secteur tertiaire immobilier accueillant du public, des locataires ou intervenant dans des domaines sensibles comme la sécurité civile.

Enfin, il est important de souligner que les efforts demandés devront évoluer dans le temps, à mesure que les évolutions technologiques, réglementaires et climatiques redéfiniront les attentes en matière d’efficacité énergétique.