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    Décret BACS : tout savoir sur la réglementation

    Le décret BACS (Building Automation et Control Systems) a été publié en juillet 2020 au Journal Officiel et renforcé en 2023, ce décret complète le décret tertiaire et répond à la directive européenne EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Il s’inscrit dans la continuité des politiques publiques visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments tertiaires. Il impose aux bâtiments tertiaires non résidentiels, neufs et existants, l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle d’ici le 1er janvier 2025.

     

    Qu’est-ce que le Décret BACS ?

    Le Décret BACS rend obligatoire l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle, autrement dit une gestion technique de bâtiment (GTB), dans tous les bâtiments tertiaires neufs et existants, dont les systèmes assurant le chauffage ou la climatisation, combinés ou non avec un système de ventilation, et dont la puissance nominale utile est supérieure 290 kW d’ici le 1er janvier 2025 et 70 kW d’ici le 1er janvier 2030.

    En complément du Décret tertiaire qui fixe des objectifs de résultats, le Décret BACS lui fixe une obligation de moyens pour y parvenir.

     

    Guide pratique décret BACS

     

    Quel lien entre le Décret BACS et le Décret tertiaire ?

    Le Décret BACS vient compléter le Décret Tertiaire en fournissant des outils de suivi et de contrôle des consommations d’énergie. Les deux dispositifs s’inscrivent dans la dynamique de réduction de l’empreinte énergétique des bâtiments tertiaires. Pour réussir à atteindre ces objectifs de réduction du niveau de consommation d’énergie (à savoir 40% d’ici 2030, 50% d’ici 2040 et 60% d’ici 2050), les actions déployées vont au-delà des travaux de rénovation énergétique des bâtiments.

    Elles impliquent aussi d’améliorer la qualité et l’exploitation des équipements, et de mettre en œuvre des stratégies de management de l’énergie durables. Ainsi, le décret BACS est complémentaire à cette réglementation.

    Décret BACS et OPERAT : une complémentarité opérationnelle

    Le décret tertiaire impose à tous les assujettis de déclarer leurs consommations d’énergie chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. C’est là qu’intervient concrètement la valeur ajoutée d’une GTB conforme au décret BACS.

    En collectant, enregistrant et analysant automatiquement les données de consommation à un pas de temps horaire, par zone fonctionnelle, le système BACS fournit précisément les données nécessaires aux déclarations OPERAT. Sans ce suivi automatisé, les exploitants doivent reconstituer manuellement des données parfois incomplètes ou peu fiables, au risque de ne pas pouvoir justifier leurs trajectoires de réduction.

    Autrement dit, une GTB bien paramétrée ne se contente pas de répondre à l’obligation du décret BACS : elle devient un outil de pilotage au service de la conformité au décret tertiaire, en temps réel et sur l’ensemble du patrimoine.

     

    Quelles sont les nouvelles obligations pour le tertiaire ?

     

    Qui est concerné par le décret BACS ?

    Sont assujettis au Décret BACS, tout propriétaire d’un bâtiment équipé d’un système de climatisation ou de chauffage, d’une puissance nominale supérieure à 70 kW, combiné ou non avec un système de ventilation, au sein d’un bâtiment tertiaire neuf ou existant. Comme pour le Décret tertiaire, cette obligation peut donc aussi bien concerner les propriétaires que les preneurs à bail, selon la propriété de l’installation considérée :

    • Bureaux
    • Commerces et centres commerciaux
    • Hôtels et restaurants
    • Établissements de santé (hôpitaux, EHPAD)
    • Établissements d’enseignement
    • Bâtiments publics (administrations, équipements sportifs, culturels)
    • Entrepôts et plateformes logistiques chauffés ou climatisés

    Tous les bâtiments tertiaires énergivores avec des équipements techniques pilotables sont concernés.

    Les bâtiments existants

    Dans les bâtiments existants, l’installation de systèmes de régulation automatique de chaleur pourra être exigée, dès le 21 juillet 2021, lors de l’installation ou le remplacement de générateurs de chaleur.

    Comme pour le décret tertiaire, des modulations existent s’il est techniquement impossible ou économiquement non rentable d’installer un système de Gestion Technique de Bâtiment (GTB) dans un bâtiment assujetti. Ces exemptions nécessitent pour le propriétaire de réaliser une étude prouvant que l’installation d’un système d’automatisation n’est pas possible sur un temps de retour sur investissement inférieur à 10 ans, comme le rappelle Selectra.

    Les bâtiments neufs

    Pour les bâtiments non résidentiels neufs ou en cours de construction, l’obligation d’installer un système d’automatisation et de contrôle (GTB) s’applique dès le dépôt du permis de construire, selon deux seuils de puissance :

    • Permis déposé entre le 21/07/2021 et le 07/04/2024 : obligation pour les bâtiments dont la puissance nominale du système CVC est supérieure à 290 kW.
    • Permis déposé à partir du 08/04/2024 : obligation étendue aux bâtiments dont la puissance nominale est supérieure à 70 kW.

    Cette obligation concerne tous les bâtiments dans lesquels s’exercent des activités tertiaires, qu’elles soient marchandes ou non marchandes, y compris ceux appartenant à des acteurs des secteurs primaire ou secondaire (agriculture, industrie, construction).

    À noter que l’installation de systèmes de régulation CVC était déjà rendue obligatoire par la RT 2012. Le décret BACS vient donc renforcer et préciser ces exigences pour les constructions neuves.

    Comme pour les bâtiments existants, une exemption reste possible si le propriétaire fournit une étude démontrant que l’installation d’un système d’automatisation n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à 10 ans. Des aides comme les primes CEE peuvent par ailleurs faciliter le financement de ces équipements.

     

    Quelles sont les obligations du décret BACS ?

    Le décret BACS repose sur un socle d’exigences techniques et opérationnelles visant à garantir une gestion énergétique performante.

    1. Installer un système d’automatisation et de contrôle (BACS) : Tous les bâtiments tertiaires équipés de systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation) au-delà d’un certain seuil de puissance doivent être dotés d’un système de GTB, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable (article L.111-10-3-1 du CCH).

    2. Mettre en place une régulation automatique des températures : Les équipements de chauffage et de refroidissement doivent être pilotés automatiquement pour éviter les dérives de consommation (article L.111-10-6 du CCH).

    3. Suivre et enregistrer les données de consommation énergétique : Le système doit permettre de mesurer en continu les consommations, par usage ou équipement, afin d’identifier les dérives et les gisements d’économies.

    4. Analyser les performances énergétiques du bâtiment : Les données collectées doivent être exploitées pour évaluer l’efficacité des équipements et détecter les anomalies de fonctionnement.

    5. Ajuster automatiquement les systèmes techniques : Le BACS doit être capable d’adapter le fonctionnement des équipements en temps réel, en fonction des besoins réels (occupation, météo, horaires…).

    6. Assurer l’interopérabilité des équipements : Les systèmes installés doivent pouvoir communiquer entre eux, garantissant une gestion centralisée et cohérente du bâtiment.

    7. Maintenir et vérifier régulièrement les systèmes : Une maintenance régulière est requise pour garantir la fiabilité des données et la performance dans le temps du système d’automatisation.

     

     

    Décret BACS : le report à 2030, ce que ça change concrètement

    Initialement fixée au 1er janvier 2027, l’échéance pour les bâtiments existants dont la puissance CVC est comprise entre 70 et 290 kW a été officiellement reportée au 1er janvier 2030 par le décret du 26 décembre 2025. Une décision prise dans le contexte d’un agenda réglementaire chargé pour les collectivités locales, et pour aligner le calendrier français sur la directive européenne EPBD révisée.

    Mais attention : ce report n’est pas un blanc-seing. Il ne modifie ni les objectifs de réduction énergétique du décret tertiaire, ni les avantages concrets liés à l’installation d’une GTB. Au contraire, il doit être vu comme une opportunité pour anticiper sereinement la mise en conformité, sans subir l’engorgement des prestataires que l’on observe déjà sur les sites > 290 kW.

    Quelles sont les échéances pour répondre à cette obligation ?

    Récapitulatif des échéances après le décret du 26 décembre 2025 :

    • Bâtiments existants > 290 kW → obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2025
    • Bâtiments existants entre 70 et 290 kW → échéance reportée au 1er janvier 2030
    • Bâtiments neufs (permis après le 08/04/2024) > 70 kW → obligation en vigueur depuis le 8 avril 2024

    Pourquoi anticiper malgré le report ?

    Plusieurs raisons militent pour ne pas attendre 2030 :

    • Les délais d’installation d’une GTB peuvent être longs, notamment pour les parcs multi-sites complexes.
    • Les aides financières (CEE via la fiche BAT-TH-116) ont tendance à se réduire dans le temps.
    • Une GTB bien dimensionnée génère des économies d’énergie dès sa mise en service, avec un retour sur investissement souvent inférieur à 5 ans.
    • Le taux de conformité reste très faible : selon le GIMELEC, seuls 16 % des sites concernés étaient équipés d’une GTB en 2025, malgré l’échéance initiale de 2027.

     

    Comment calculer si votre bâtiment est soumis au décret BACS ?

    Le critère déclencheur est la puissance nominale utile cumulée de l’ensemble des systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation du bâtiment. Voici comment la calculer :

    • Identifiez tous les équipements CVC (chaudière, pompe à chaleur, climatisation, CTA…).
    • Additionnez leurs puissances nominales utiles respectives, exprimées en kW.
    • Si le total dépasse 290 kW, vous étiez concerné par l’échéance de janvier 2025.
    • Si le total est compris entre 70 et 290 kW, vous êtes concerné par l’échéance de janvier 2030.

     

    Cas concret décret bacs

    À noter : dans le cas d’une installation CVC partagée entre une partie tertiaire et une partie non tertiaire (ex. bâtiment mixte bureaux/entrepôt), c’est la puissance affectée à la seule partie tertiaire qui est prise en compte pour déterminer l’assujettissement.

     

    Décret BACS : les points essentiels de la réglementation

     

    À quoi servent les systèmes d’automatisation (GTB) selon le décret BACS ?

    Pour répondre à la réglementation du décret BACS, les propriétaires doivent installer un système de pilotage centralisé des équipements (GTB), qui leur permettra de collecter les informations liées à l’usage de leurs équipements et de les piloter à distance afin de garantir une performance énergétique optimale. Ces systèmes de Gestion Technique de Bâtiment (GTB) devront être de classe A ou B selon la norme NF EN ISO 52120-1 : 2022. Les fonctions attendues dans le cadre du décret BACS sont :

    Suivi et analyse des données énergétiques

    Suivre, enregistrer et analyser en continu, par zone fonctionnelle, et à un pas de temps horaire, les données de production et de consommation énergétique des systèmes techniques du bâtiment, et les ajuster en conséquence. Ces données sont conservées à l’échelle mensuelle pendant cinq ans.

    Évaluation de l’efficacité énergétique

    Situer l’efficacité énergétique du bâtiment par rapport à des valeurs de référence, correspondant aux données d’études énergétiques de chacun des systèmes techniques. Ces systèmes détectent les pertes d’efficacité des systèmes techniques et informent l’exploitant du bâtiment des possibilités d’amélioration de l’efficacité énergétique.

    Optimisation de l’usage des équipements

    Permettre d’optimiser l’usage des équipements et d’ajuster les paramètres en fonction des besoins. Par exemple, le chauffage, la ventilation, la climatisation ou l’éclairage peuvent être régulés automatiquement selon l’occupation des locaux, les horaires ou la météo, ce qui améliore le confort tout en réduisant les consommations inutiles.

    Détection des dysfonctionnements et dérives de consommation

    Détecter rapidement les dysfonctionnements et les dérives de consommation. Grâce à des alertes et à des rapports automatisés, les équipes techniques peuvent intervenir plus vite, limitant ainsi les coûts de maintenance et les pertes énergétiques.

    Interopérabilité des systèmes techniques

    L’interopérabilité est cruciale car elle permet de connecter différents systèmes d’un bâtiment, souvent issus de fabricants et technologies variés, au sein d’une même plateforme de gestion. Sans interopérabilité, les systèmes fonctionnent en silos, ce qui rend difficile l’exploitation optimale des ressources énergétiques.

    Gestion manuelle et autonome des systèmes

    Dans le cadre du décret BACS, la possibilité d’un arrêt manuel ainsi que la gestion autonome des systèmes techniques de bâtiment sont des éléments importants pour garantir une utilisation optimale des ressources tout en respectant la législation en vigueur. Les données produites et archivées sont accessibles au propriétaire du système d’automatisation et de contrôle, qui en a la propriété. Celui-ci transmet à chacun des exploitants des différents systèmes techniques les données qui les concernent.

     

    Les différentes classes de GTB

    Selon la norme NF EN ISO 52120‑1:2022, les systèmes de Gestion Technique du Bâtiment sont classés en quatre classes de performance énergétique, de la moins performante à la plus performante : D, C, B et A . Cette classification permet d’évaluer dans quelle mesure une GTB contribue à optimiser l’efficacité énergétique du bâtiment.

    Classe D : Performance énergétique limitée

    Il s’agit d’une GTB avec des fonctionnalités minimalistes, souvent sans véritable supervision énergétique ni optimisation. Les contrôles sont simples, manuels ou de base, et cette classe ne répond pas aux exigences du décret BACS.

    Classe C : Performance énergétique standard

    C’est la classe de référence : une GTB qui assure une régulation automatique de base et une supervision élémentaire des consommations. Cette classe correspond généralement au minimum exigé pour répondre au cadre réglementaire.

    Classe B : Performance énergétique avancée

    La GTB de classe B intègre des fonctions plus poussées d’automatisation et de régulation, capable d’adapter le pilotage des installations selon les besoins et de mieux optimiser les consommations énergétiques.

    Classe A : Performance énergétique élevée

    La classe A représente le plus haut niveau de performance : la GTB exploite des données sophistiquées pour anticiper les besoins, optimiser fortement les systèmes techniques et maximiser les économies d’énergie.

    Seules les classes A, B et C permettent de satisfaire aux critères de performance énergétique attendus pour de nombreux usages réglementaires et peuvent être prises en compte dans les dispositifs d’évaluation ou d’aides.

    Les différentes classes de GTB

     

    Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?

    À l’heure actuelle, le décret BACS ne précise pas de sanction en cas de non-conformité. Cependant, il est nécessaire pour les propriétaires et gestionnaires de bâtiments tertiaires de comprendre l’importance de se conformer à cette réglementation. Le non-respect des obligations peut entraîner des conséquences indirectes, telles que des surcoûts énergétiques, une dégradation de l’image de marque, ou des difficultés à louer ou vendre des biens immobiliers non conformes aux normes en vigueur.

    De plus, avec le renforcement des politiques énergétiques, des sanctions pourraient être envisagées à l’avenir pour les entreprises ne respectant pas la réglementation.

     

    Déployer une GTB performante sur un parc immobilier : les clés de réussite

    Pour réussir le pari de la décarbonation des bâtiments à horizon 2050, il est nécessaire d’installer largement des systèmes interopérables, permettant d’offrir aux propriétaires, en particulier multisites, des solutions de pilotage des bâtiments simples et peu coûteuses.

    La GTB a beaucoup évolué ces dernières années et des systèmes exploitants des protocoles de communication ouverts se sont développés. Ils permettent l’intégration d’équipements de marques différentes qui peuvent communiquer entre eux et sont particulièrement intéressants pour réaliser du pilotage à distance à l’échelle d’un parc immobilier. Ces outils permettent de gérer de manière centralisée des équipements et donnent accès à de nombreuses données ce qui facilite le travail des exploitants et des mainteneurs.

    De préférence et avant de se lancer dans l’installation d’un système GTB, il est intéressant de procéder à un audit des installations existantes, de vérifier leur compatibilité et de rédiger un cahier des charges précis sur les besoins et résultats attendus. Cette étape vous permettra d’y voir plus clair sur les travaux réalisables et d’adopter une stratégie de réponse adaptée en évitant le suréquipement et les surcoûts.

    Les innovations en matière de GTB permettent désormais de déployer rapidement des systèmes multiprotocoles couplés à des applications SaaS (Software as a Service) disposant d’interfaces simplifiées. L’enjeu est triple : faire remonter les données émanant des bâtiments, établir des statistiques, les analyser, et permettre la supervision à distance des équipements à l’échelle d’un parc pour agir rapidement et de façon groupée.

     

    Cybersécurité et GTB : un enjeu croissant

    L’installation d’une GTB connectée ouvre de nouvelles possibilités de pilotage à distance, mais expose aussi les bâtiments à des risques cyber qu’il serait imprudent d’ignorer. Un système mal sécurisé peut devenir une porte d’entrée pour des attaques visant à perturber le fonctionnement des équipements, à exfiltrer des données ou à provoquer des pannes sur des sites critiques (hôpitaux, data centers, sites industriels).

    Pour réduire ces risques, plusieurs bonnes pratiques s’imposent lors du déploiement d’une solution GTB :

    • Privilégier des systèmes utilisant des protocoles de communication standards et sécurisés (BACnet/IP, KNX, Modbus TCP avec chiffrement).
    • Segmenter le réseau de supervision des bâtiments du réseau informatique général de l’entreprise.
    • Mettre à jour régulièrement les firmware des équipements connectés et des plateformes de supervision.
    • Prévoir une gestion stricte des accès (authentification forte, traçabilité des connexions).
    • Intégrer la GTB dans la politique de sécurité informatique globale de l’organisation (PSSI), en lien avec la DSI.

    Ces précautions sont d’autant plus importantes que les systèmes de GTB de nouvelle génération, couplés à des plateformes SaaS accessibles depuis n’importe où, multiplient les points d’exposition potentiels. La sécurité doit donc être pensée dès la conception du projet, et non ajoutée après coup.

     

     

    Le TRI : un critère clé pour évaluer la pertinence de votre projet GTB

    L’investissement dans un système de Gestion Technique de Bâtiment (GTB) soulève naturellement la question de sa rentabilité. Le décret BACS intègre d’ailleurs lui-même cette notion : les propriétaires peuvent être exemptés de l’obligation d’installation s’ils démontrent, via une étude dédiée, que le temps de retour sur investissement dépasse 10 ans.

    En pratique, les projets GTB bien dimensionnés affichent souvent un TRI (Temps de Retour sur Investissement) bien en deçà de ce seuil. Les économies d’énergie générées par l’optimisation du chauffage, de la ventilation et de la climatisation, combinées aux primes CEE mobilisables via la fiche BAT-TH-116, permettent généralement d’amortir l’investissement en 3 à 7 ans selon la taille du bâtiment, son niveau d’équipement initial et les tarifs énergétiques en vigueur. À cela s’ajoutent des gains moins visibles mais bien réels : réduction des coûts de maintenance grâce à la détection précoce des dysfonctionnements, valorisation du patrimoine immobilier, et sécurisation de la conformité réglementaire.

    Pour affiner cette projection, la réalisation d’un audit préalable des installations reste indispensable : il permet d’identifier précisément les gisements d’économies, d’éviter le suréquipement et de construire un business case solide avant de s’engager dans les travaux.

     

    Quelles sont les aides au financement ?

    La Prime CEE

    Vous pouvez bénéficier de primes CEE via la fiche BAT-TH-116 pour l’installation ou l’amélioration des systèmes de GTB dans vos bâtiments. Cette fiche bénéficiait d’une bonification jusqu’à fin juin 2024. À l’heure actuelle, les aides financières ont plutôt tendance à baisser.

    Téléchargez le guide sur les certificats d’économies d’énergie (CEE)

    Certificats d’économies d’énergie (CEE)

    Découvrez notre guide pratique

    Le guide détaillé dédié aux Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : principes de fonctionnement, acteurs impliqués et types d’opérations éligibles (isolation, éclairage, GTB…). Vous y trouverez également les exigences techniques, les pièces justificatives attendues, ainsi que les leviers de valorisation financière, notamment via les bonifications et dispositifs d’aides.

    Téléchargez le guide

    BAT-TH-116 : tout savoir sur cette fiche CEE

     

    Les aides de l’ADEME

    L’ADEME propose des subventions pour accompagner les projets visant à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, y compris ceux relatifs à la mise en place de systèmes de gestion technique des bâtiments (GTB) conformes aux exigences du décret BACS. Ces aides peuvent prendre plusieurs formes :

    • Aide à l’investissement : Pour l’acquisition et l’installation de systèmes de GTB ou de BACS dans les bâtiments tertiaires, l’ADEME peut financer une partie des coûts liés à ces équipements, notamment ceux visant à optimiser la gestion énergétique (chauffage, ventilation, éclairage, etc.).
    • Aides pour les audits énergétiques : Avant de mettre en place une solution d’automatisation, un audit énergétique peut être nécessaire pour déterminer les actions à entreprendre. L’ADEME finance des audits pour aider les gestionnaires de bâtiments à identifier les améliorations possibles, y compris l’intégration de systèmes BACS.

    Eco-PTZ

    L’Éco-Prêt à Taux Zéro (ou Éco-PTZ) est un dispositif financier en France destiné à encourager la rénovation énergétique des logements. Il permet aux propriétaires occupants, bailleurs ou copropriétés de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique sans payer d’intérêts, l’État prenant en charge ces derniers. Ce dispositif s’inscrit dans la stratégie globale de transition énergétique et est complémentaire d’autres aides comme le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique) ou MaPrimeRénov’.

    Subventions locales

    Les subventions locales représentent une opportunité pour les propriétaires, entreprises, et collectivités d’obtenir un soutien financier supplémentaire pour leurs projets de rénovation énergétique. Ces aides, en complément des dispositifs nationaux, permettent d’accélérer la transition énergétique et de rendre les bâtiments plus performants et moins énergivores. Pour tirer parti de ces subventions, il est essentiel de se renseigner sur les dispositifs disponibles au niveau régional, départemental ou municipal, en fonction de la localisation du projet.

     

    Comment atteindre les objectifs du décret BACS ?

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    Questions fréquentes

    La classe C suffit-elle pour être conforme au décret BACS ?

    Pas entièrement. La classe C constitue la base, mais le décret impose que certaines fonctions spécifiques atteignent un niveau supérieur : la gestion des points de consigne doit être de classe B, et les fonctions de gestion des temps de fonctionnement ainsi que de compte-rendu des consommations énergétiques doivent être de classe A. Autrement dit, une GTB globalement classée C peut satisfaire au décret, à condition que ces fonctions précises soient rehaussées. Si votre système existant ne remplit pas ces critères, une mise à niveau partielle est nécessaire.

    Quelle différence entre une GTB de classe B et de classe C ?

    La classe C est le niveau minimum réglementaire : elle assure une régulation automatique de base et une supervision élémentaire des consommations. La classe B va plus loin avec des fonctions d’automatisation avancées, une régulation adaptative et une meilleure optimisation des consommations. La classe A représente le niveau le plus élevé, avec anticipation des besoins et maximisation des économies d’énergie.

    Comment calculer le TRI pour savoir si mon bâtiment est assujetti ou exempté ?

    Le calcul du Temps de Retour sur Investissement (TRI) suit une méthode officielle définie par arrêté. Elle comporte quatre étapes principales : estimer la puissance des systèmes CVC pour vérifier si le seuil d’assujettissement est franchi ; identifier les équipements dont la régulation représente moins de 5 % de la consommation totale du bâtiment (ceux-ci peuvent être exclus) ; évaluer le coût net de l’installation après déduction des aides financières et des CEE ; puis estimer le gain énergétique attendu, fixé par défaut à 15 % de la consommation moyenne des deux dernières années.

    Si le TRI calculé est inférieur à 10 ans, l’obligation s’applique. S’il est supérieur à 10 ans, une exemption est possible, à condition de produire une étude justificative.

    Mon bâtiment est déjà équipé d'une GTB ancienne. Suis-je quand même concerné ?

    Oui, si votre GTB actuelle ne répond pas aux exigences fonctionnelles du décret BACS (suivi horaire par zone, interopérabilité, classe A ou B selon la norme NF EN ISO 52120-1), vous devrez la mettre à niveau ou la remplacer. Un audit préalable de votre installation existante est la première étape pour évaluer les travaux nécessaires.

    Un bâtiment avec plusieurs propriétaires de systèmes techniques est-il concerné ?

    Oui. Lorsque plusieurs propriétaires de systèmes techniques occupent un même bâtiment, leurs puissances respectives sont additionnées pour déterminer l’assujettissement au décret. Si la somme dépasse le seuil applicable, chaque propriétaire est tenu de raccorder ses propres équipements au BACS. Si les systèmes sont totalement indépendants et ne couvrent pas de zones communes, chaque propriétaire peut disposer de son propre système. En revanche, si les systèmes sont interdépendants ou partagent des zones d’usage, le BACS doit être mutualisé ou les systèmes doivent a minima communiquer entre eux.

    À quelle fréquence doit-on faire inspecter son système BACS ?

    Depuis le 1er janvier 2025, une inspection périodique est obligatoire tous les 5 ans. Après l’installation initiale ou une modification significative du système, une première inspection doit intervenir dans les 2 ans suivant la réception des travaux — et il est recommandé de la réaliser dans l’année pour se prémunir de toute non-conformité et conserver un recours éventuel auprès du prestataire. Cette inspection doit couvrir l’architecture du système, le bon fonctionnement des fonctions réglementaires et le respect des niveaux de classe exigés.

    Le décret BACS s'applique-t-il aux bâtiments mixtes (usage résidentiel et tertiaire) ?

    Seule la partie tertiaire est concernée. Pour déterminer l’assujettissement, il faut isoler la puissance des systèmes CVC dédiés aux locaux tertiaires. Si cette puissance dépasse les seuils réglementaires, le décret s’applique à cette fraction uniquement. En l’absence de sous-comptage permettant de mesurer cette proportion, la règle est d’évaluer la puissance au prorata des surfaces ou des consommations mesurées. Si aucune mesure n’est disponible et que la puissance totale dépasse le seuil, le bâtiment est assujetti par défaut.

    Le remplacement d'une chaudière déclenche-t-il automatiquement l'obligation BACS ?

    Oui, dans certains cas. Depuis le 21 juillet 2021, l’installation ou le remplacement d’un générateur de chaleur dans un bâtiment existant peut déclencher l’obligation d’installer des systèmes de régulation automatique de la température. Des travaux de remplacement d’équipements peuvent donc constituer le point d’entrée dans la réglementation, indépendamment des échéances globales de 2025 ou 2030. Il est donc conseillé d’intégrer la conformité BACS dès la planification de tout remplacement de système CVC.

    Qui est responsable de l'installation : le propriétaire ou le locataire ?

    L’obligation pèse sur le propriétaire des systèmes CVC concernés. Dans le cadre d’un bail commercial, si les équipements appartiennent au preneur à bail, c’est ce dernier qui est assujetti. Il est donc essentiel de vérifier la propriété des installations lors de la rédaction ou du renouvellement des baux.

    Peut-on mutualiser une GTB pour plusieurs bâtiments d'un même parc ?

    Oui, et c’est même l’approche recommandée pour les gestionnaires multisites. Les systèmes GTB modernes fonctionnant avec des protocoles ouverts permettent de superviser à distance l’ensemble d’un parc depuis une interface centralisée. Cela réduit les coûts d’exploitation et facilite le pilotage global, tout en respectant les obligations du décret pour chaque bâtiment pris individuellement. Lorsque plusieurs bâtiments sont desservis par un même système technique, les puissances se cumulent pour l’évaluation de l’assujettissement.

    Peut-on cumuler les aides CEE et les aides de l'ADEME pour financer sa GTB ?

    Oui, le cumul est possible sous certaines conditions. Les primes CEE (via la fiche BAT-TH-116) et les subventions de l’ADEME peuvent se combiner, à condition que le total des aides publiques ne dépasse pas le coût total de l’investissement. Il est conseillé de vérifier les règles de cumul auprès de votre conseiller CEE ou de l’ADEME avant de monter votre dossier.

    Jamet Tristan

    Jamet Tristan

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