Tout savoir sur le dossier technique de modulation décret tertiaire

Pourquoi le dossier de modulation est essentiel dans le Décret Tertiaire ?

Le Décret Tertiaire, encadré par la loi ELAN, impose à tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire leurs consommations d’énergie finale de 40 % d’ici 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, ou d’atteindre des seuils de consommation exprimés en valeurs absolues, définis par l’arrêté du 10 avril 2020 et les arrêtés “valeurs absolues” publiés en 2022, 2023 et 2024.

Ces objectifs sont ambitieux et structurants pour le parc tertiaire. Mais ils ne peuvent pas s’appliquer de manière uniforme à tous les actifs : bâtiments anciens, contraintes patrimoniales, limites techniques, coûts disproportionnés… Certains sites ne disposent tout simplement pas des marges de manœuvre nécessaires pour atteindre la cible théorique.

Qu’est-ce que le dossier technique de modulation ?

C’est pour intégrer cette réalité que le législateur a prévu la possibilité de recourir à un Dossier technique de modulation. Ce document permet d’adapter les objectifs lorsqu’ils sont objectivement inatteignables, tout en maintenant une exigence d’amélioration continue. Il ne s’agit pas d’une dérogation “de confort”, mais d’un outil d’équité et de réalisme réglementaire.

Le dossier s’applique à une Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) : un bâtiment entier, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments constituant une unité d’exploitation. Pour les gestionnaires de portefeuilles ou de parcs multi-sites, cette granularité est un élément clé de la stratégie de conformité.

Dans quels cas la modulation devient-elle nécessaire ?

Contraintes techniques du bâtiment

La première famille de situations concerne les contraintes techniques. Dans de nombreux bâtiments, la conception, l’état ou la configuration des installations limite les possibilités d’intervention. C’est le cas, par exemple, lorsque l’isolation de certaines parois est techniquement impossible, que les réseaux sont inaccessibles ou saturés, ou encore que l’intégration de nouveaux équipements (PAC, CTA, réseaux d’air ou d’eau) est incompatible avec les volumes disponibles.

Dans ces configurations, même un programme de travaux ambitieux ne permettrait pas d’atteindre les objectifs du Décret Tertiaire. Le dossier de modulation sert alors à démontrer que la limite ne vient pas d’un manque de volonté, mais d’un verrou technique objectif.

Contraintes patrimoniales et architecturales

La seconde catégorie concerne les contraintes patrimoniales et architecturales. Les bâtiments classés, inscrits ou situés en zone protégée font l’objet de règles spécifiques qui limitent les modifications possibles. L’isolation par l’extérieur peut être interdite, certaines menuiseries doivent être conservées, des interventions visibles sur les façades ou les toitures peuvent être refusées par les architectes des bâtiments de France.

Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas engager certains travaux sans contrevenir à la réglementation patrimoniale. Le dossier de modulation doit alors intégrer les avis officiels, les extraits de PLU, les décisions des ABF ou tout autre document justifiant ces impossibilités.

Coûts disproportionnés et limites économiques

La troisième famille de cas concerne les coûts disproportionnés. L’arrêté méthode ne laisse pas ce point à l’appréciation subjective : il fixe des seuils de temps de retour brut (TRB) au-delà desquels une action peut être considérée comme économiquement disproportionnée :

• 30 ans pour les actions sur l’enveloppe (isolation, menuiseries, etc.) ;
• 15 ans pour les actions de remplacement d’équipements (CVC, ventilation, etc.) ;
• 6 ans pour les actions d’optimisation et de pilotage (régulation, GTB, réglages).

Lorsque les travaux nécessaires pour atteindre les objectifs dépassent largement ces seuils et qu’aucune alternative plus raisonnable ne permet d’atteindre la cible, une modulation peut être sollicitée. Là encore, le dossier doit reposer sur des devis réels, des calculs économiques et des scénarios comparés.

Que doit contenir un dossier technique de modulation ?

Diagnostic énergétique du bâtiment

Le point de départ est toujours un diagnostic énergétique complet. Il doit présenter l’historique de consommation (au moins trois années de référence), la répartition par usages (chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, process, etc.), les conditions d’occupation, les dérives éventuelles et les premières pistes d’amélioration.

Ce diagnostic permet de situer précisément le bâtiment par rapport aux objectifs réglementaires, en montrant l’écart à combler et les marges d’optimisation encore exploitables.

Analyse technique et étude des contraintes

Vient ensuite une analyse détaillée des contraintes. Cette partie décrit les caractéristiques du bâti, la nature des systèmes en place, les faiblesses identifiées et surtout les limitations techniques ou architecturales qui rendent certaines solutions inenvisageables.

On y retrouve généralement des plans, des relevés techniques, des analyses thermiques, des rapports structurels, des schémas de réseaux, des photos, voire des avis d’experts. L’objectif est de fournir à l’administration une vision claire et argumentée des verrous rencontrés.

Scénarios d’amélioration et faisabilité

Le dossier doit ensuite présenter les différents scénarios d’amélioration étudiés : rénovation lourde, remplacement d’équipements, actions d’exploitation, mise en place de GTB, optimisation des consignes, sensibilisation des occupants, etc.

Chaque scénario doit être évalué en termes de :

• gain énergétique potentiel,
• coût estimatif,
• temps de retour brut,
• contraintes associées.

Même les scénarios rejetés doivent être mentionnés, avec les raisons de leur abandon. C’est cette analyse comparative qui montre que la modulation est une conclusion argumentée, et non un réflexe défensif.

Justification détaillée des impossibilités

C’est le cœur du dossier. Ici, le propriétaire ou l’exploitant doit démontrer, point par point, pourquoi les objectifs standards ne peuvent pas être atteints : impossibilités techniques documentées, interdictions patrimoniales, TRB largement au-dessus des seuils réglementaires, absence d’alternatives pertinentes…

Cette section doit être précise, factuelle et étayée. Une modulation peut d’ailleurs s’appuyer sur plusieurs motifs en même temps (techniques et économiques, par exemple), et un même dossier peut couvrir plusieurs modulations pour une même EFA.

Trajectoire d’actions réaliste et structurée

La modulation ne dispense jamais d’agir. Le dossier doit proposer une trajectoire d’amélioration compatible avec les contraintes : remplacement d’équipements ciblés, optimisation des réglages, modernisation de l’éclairage, pilotage énergétique, actions comportementales, travaux ponctuels réalisables, etc.

Cette feuille de route doit être structurée (phases, calendrier, gains attendus) et s’inscrire dans une logique de progrès continu. Le dossier n’est pas un constat de renoncement, mais un engagement sur un chemin réaliste.

Qui peut élaborer ce dossier ?

Sur le plan réglementaire, la responsabilité incombe à l’assujetti : propriétaire, bailleur, occupant à titre principal ou gestionnaire mandaté, selon l’organisation retenue et les déclarations faites dans OPERAT. C’est donc lui qui porte officiellement le dossier auprès de l’administration.

En pratique, l’élaboration d’un dossier technique de modulation mobilise plusieurs types d’acteurs :

• La direction immobilière ou le propriétaire : ils définissent la stratégie, arbitrent les scénarios d’investissement et valident la demande de modulation.
• Le gestionnaire technique ou l’exploitant : il apporte la connaissance fine du site, de ses installations et de son fonctionnement quotidien.
• Un bureau d’études spécialisé ou un AMO Décret Tertiaire : il réalise l’audit énergétique, les simulations, les calculs de TRB, la modélisation des scénarios et contribue à la rédaction de la partie technique du dossier.
• L’energy manager interne ou externe : il fait le lien entre performance énergétique, contraintes opérationnelles et objectifs stratégiques.

Dans ce contexte, advizeo peut intervenir comme tiers de confiance pour structurer la démarche, piloter la collecte de données, réaliser les analyses énergétiques, coordonner les intervenants techniques et produire un dossier conforme aux attentes de l’administration. L’objectif est de sécuriser à la fois la dimension réglementaire et la logique économique de la modulation.

Pourquoi anticiper ? Le calendrier réglementaire à connaître

Pour l’échéance 2030, la modulation doit être déposée avant le 30 septembre 2027. Ce délai ne doit pas faire illusion : un dossier sérieux demande du temps.

Il faut d’abord planifier et réaliser l’audit énergétique, organiser les visites de site, collecter les données manquantes, demander des devis, échanger avec les services urbanisme ou ABF le cas échéant, solliciter un bureau d’études, arbitrer les scénarios en interne, puis rédiger et consolider l’ensemble des pièces.

Les structures qui s’y prennent tard risquent de se retrouver avec un dossier incomplet ou bancal, voire dans l’impossibilité de déposer dans les délais. Anticiper permet au contraire de lisser les études dans le temps, d’intégrer la réflexion dans la stratégie patrimoniale globale et de réduire le stress réglementaire.

Comment le dossier technique de modulation s’intègre dans la plateforme OPERAT ?

OPERAT, plateforme de l’ADEME, est l’outil officiel dans lequel les assujettis déclarent chaque année leurs consommations, leurs données d’activité et leurs éventuelles modulations.

Les modulations liées à l’usage (horaires, taux d’occupation, activité spécifique) peuvent être ajustées directement via OPERAT.
En revanche, les modulations techniques, patrimoniales ou économiques doivent obligatoirement être justifiées par un dossier technique, conservé par l’assujetti et présenté en cas de contrôle.

OPERAT ne demande pas de téléverser le dossier : l’assujetti doit déclarer que le dossier existe et qu’il justifie la modulation.
En cas d’audit, l’ADEME vérifiera :

• la cohérence entre les limites déclarées et les contraintes décrites,
• la pertinence de la trajectoire modulée,
• et l’existence d’actions réelles d’amélioration.

OPERAT est donc la partie administrative et déclarative du dispositif, tandis que le dossier technique incarne la preuve de la modulation. La cohérence entre les deux est indispensable pour sécuriser la conformité.

Le dossier de modulation : un véritable levier stratégique

Bien élaboré, le dossier technique de modulation va bien au-delà d’une réponse réglementaire. C’est un outil de pilotage stratégique. Il permet de :

• hiérarchiser les investissements selon leur pertinence énergétique et économique ;
• identifier les gisements d’économies réellement exploitables ;
• éviter des travaux coûteux au rendement marginal ;
• donner de la visibilité aux investisseurs, aux locataires et aux parties prenantes ;
• consolider la trajectoire carbone et énergétique du patrimoine ;
• articuler Décret Tertiaire, obligations ESG, trajectoires Net Zéro et politique de valorisation des actifs.

Pour une foncière, un bailleur, une collectivité ou une grande entreprise multi-sites, le dossier de modulation devient un support de décision, un outil de dialogue avec les parties prenantes, et un moyen de sécuriser la valeur d’usage et la valeur verte du patrimoine.

Comment advizeo accompagne la constitution d’un dossier complet ?

Dans ce contexte, advizeo accompagne les organisations de bout en bout :

• réalisation de l’audit énergétique et structuration des données OPERAT ;
• analyse technique et patrimoniale des contraintes ;
• modélisation énergétique du bâtiment ou de l’EFA ;
• simulation des scénarios d’amélioration et calcul des TRB ;
• construction de la trajectoire d’actions réaliste et alignée avec les objectifs ;
• rédaction et consolidation du dossier technique de modulation ;
• accompagnement au dépôt, puis mise à jour du dossier en cas d’évolutions.

Cette approche permet de transformer une obligation réglementaire potentiellement anxiogène en opportunité structurante : sécuriser la conformité, rationaliser les investissements et renforcer la performance énergétique du patrimoine.