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Audit énergétique dans le tertiaire : ce qu'il faut savoir

Le décret Tertiaire, ou Eco Énergie Tertiaire, exige depuis 2019 une amélioration énergétique progressive des bâtiments tertiaires. Pour répondre à cette obligation, l’audit énergétique s’avère primordial, car il constitue une première étape indispensable pour élaborer une stratégie d’efficacité énergétique efficace et se conformer à l’ensemble des exigences réglementaires. Depuis 2025, la Loi DDADUE a modifié les règles en matière d’audits énergétiques réglementaires. En effet, jusqu’alors, c’est la taille ou le chiffre d’affaires qui définissait l’assujettissement. Désormais c’est la consommation énergétique moyenne qui prime.

En s’appuyant sur des documents et des données qualifiés, il permet ainsi aux maîtres d’ouvrage d’établir un plan d’action concret visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments en France. Cette dynamique ne se limite pas à un objectif technique : elle s’inscrit également dans une conjugaison d’enjeux économiques, sociaux et environnementaux, tous orientés vers une réduction significative de notre consommation d’énergie et de nos émissions de CO₂. Dans cette démarche globale, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) joue un rôle d’indicateur clé. En effet, l’obtention d’un DPE performant est souvent la conséquence directe des travaux réalisés à la suite d’un audit énergétique.

 

Qu’est-ce que l’audit énergétique ?

Depuis 2015, la réalisation d’un audit énergétique pour les grandes entreprises de plus de 250 salariés, est devenue obligatoire tous les 4 ans avec la directive européenne 2012/27/UE relative à l’efficacité énergétique. L’objectif : inciter les professionnels du secteur tertiaire à mettre en place une stratégie d’efficacité énergétique sur leurs activités. Par ailleurs, dans le cadre de la réglementation, l’audit énergétique permet de repérer les gisements d’économies d’énergie et ainsi de prévoir les investissements préconisés pour réaliser jusqu’à 30 % d’économies, et dépasser 50 % pour la part de la consommation liée au bâtiment. Ces actions peuvent bénéficier d’aides financières pour faciliter leur mise en œuvre.

 

 

L’audit énergétique réglementaire est plus précisément un diagnostic thermique qui consiste à analyser la performance énergétique d’un bâtiment, en se basant sur les caractéristiques techniques suivantes :

  • La performance des équipements installés : équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire (ECS), de ventilation, etc.,
  • Le niveau d’isolation thermique sur les principales sources de déperdition (combles, planchers bas, menuiseries extérieures, murs).
  • L’audit permet de connaître avec précision : le niveau de performance énergétique du bâtiment (si le local tertiaire est économe ou au contraire, énergivore), les sources de déperditions thermiques (absence d’isolation des murs, défaut de ventilation…), les actions correctives les plus pertinentes (préconisation de travaux).

Ces éléments sont cruciaux pour éviter que des bâtiments ne soient pas classés comme des passoires thermiques.

« advizeo nous accompagne dans la réalisation d’audits énergétiques sur notre portefeuille immobilier de santé Praemia HEALTHCARE. La méthodologie choisie, de Simulation Thermique Dynamique (STD), nous permet de disposer d’une projection précise des économies d’énergie attendues et donc des travaux les plus pertinents ! Ce travail nous permet ensuite d’ouvrir un dialogue avec nos locataires pour travailler ensemble à rendre les bâtiments plus sobres, à répondre au Dispositif Eco Energie Tertiaire et à réduire notre empreinte carbone »

Myriam HAOUAS, responsable efficacité énergétique chez Primonial REIM care

L’obligation de l’audit énergétique dans le secteur tertiaire

Depuis la publication de la loi DDADUE en avril 2025, les obligations en matière d’audits énergétiques ont été profondément revues. Désormais, ce ne sont plus la taille ou le chiffre d’affaires des entreprises qui déterminent l’obligation, mais leur consommation d’énergie finale. Toute entreprise consommant en moyenne au moins 2,75 GWh/an (10 TJ/an) sur les trois dernières années doit réaliser un audit énergétique tous les 4 ans, couvrant au moins 80 % des usages (bâtiment, process, transport). Cette obligation peut être levée si l’entreprise met en place un système de management de l’énergie (SME) certifié ISO 50001, soulignant la volonté du législateur d’encourager une démarche d’amélioration continue.

 

Qui est concerné et comment s’y conformer ?

La loi DDADUE (n°2025-391 du 30 avril 2025) s’applique à toutes les personnes morales – privées ou publiques – implantées en France dès lors que leur consommation d’énergie finale franchit certains seuils. Elle marque une rupture en remplaçant les critères d’effectif et de chiffre d’affaires par une logique fondée exclusivement sur les volumes d’énergie consommés.

L’assujettissement des entreprises privées

Obligation des entreprises en matière d'audits énergétiques dans le tertiaire

 

🔁 Ces audits doivent être renouvelés tous les 4 ans, sauf si un SME ISO est mis en place, auquel cas l’audit n’est plus obligatoire.

 

Les audits énergétiques peuvent être réalisés aussi bien par des auditeurs qualifiés que des architectes et doivent comprendre des propositions de travaux dont l’une au moins permet d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment.

 

Vous voulez en savoir plus sur la loi DDADUE ?
Téléchargez notre guide pratique !

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Audit énergétique : les étapes clés

Audit énergétique

Pourquoi réaliser un audit énergétique ?

Réduire sa facture énergétique

Il est important de mettre en place de bonnes pratiques afin d’optimiser la consommation d’énergie de ses bâtiments et d’éviter de grosses pertes d’énergie. C’est d’ailleurs sur le chauffage qu’il faut axer ses efforts car il représente à lui seul 30% de la facture énergétique des bâtiments tertiaire selon l’ADEME. La réduction de ces consommations peut considérablement alléger le coût global d’exploitation des bâtiments.

En baissant la température de quelques degrés, en passant par exemple de 20 à 19 °C, vous pouvez réduire votre consommation de 7%.

 

Nos 5 conseils pour limiter vos consommations énergétiques

 

Contribuer à la transition énergétique

Au-delà de l’économie réalisée grâce à des petits CAPEX ou travaux réalisés dans le cadre de l’audit énergétique, vous participerez aussi à l’effort collectif dans le cadre du plan de sobriété pour tendre vers la neutralité carbone.

 

Se conformer à la réglementation DDADUE

La loi DDADUE a modifié les règles en matière d’audit énergétique obligatoire tous les 4 ans pour les entreprises. Les entités assujetties doivent :

  1. Mesurer leur consommation moyenne d’énergie finale sur 3 ans (y compris bâtiment, procédés, transport).

  2. Identifier leur niveau d’obligation selon les seuils DDADUE.

  3. Réaliser un audit ou mettre en place un SME ISO 50001 dans les délais impartis.

  4. Élaborer un plan d’action, publié dans le rapport annuel, justifiant chaque mesure retenue ou écartée (obligatoire si ROI < 5 ans).

  5. Transmettre électroniquement les données à l’administration sous 2 mois après audit ou certification.

  6. Déclarer chaque année leur consommation finale (si les consommations excèdent ≥ 2,75 GWh/an).

 

Comprendre la loi DDADUE en deux minutes

 

Cette nouvelle réglementation vient ainsi donner une nouvelle obligation de moyen pour atteindre les objectifs du Décret tertiaire. En imposant aux entreprises de réaliser des audits ou de mettre en place un Système de management de l’énergie et de suivre les actions dans le temps, l’Union Européenne et l’État poussent ces acteurs vers toujours plus d’engagement et de transparence en matière d’efficacité énergétique.

 

Zoom sur les obligations du Décret tertiaire

décret tertiaire

Ce décret — aussi appelé Éco Énergie Tertiaire — concerne les propriétaires et gestionnaires de bâtiments dont les locaux hébergent une activité tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, etc.) sur une surface d’exploitation égale ou supérieure à 1 000 m2. Pour se conformer à ce décret, les entreprises peuvent lancer plusieurs actions : amélioration de la performance énergétique, installation d’équipements plus performants ou encore sensibilisation pour modifier le comportement des occupants.

Dans la continuité du décret Éco Énergie Tertiaire, le nouveau décret BACS impose la mise en place d’un système GTB performant (qui permet l’automatisation et le pilotage des équipements énergétiques). Cela contribue directement à l’élimination progressive des passoires thermiques, tout en réduisant le coût des consommations énergétiques et en maximisant les effets positifs sur l’environnement grâce à ces services énergétiques performants.

 

Tout savoir sur le décret tertiaire

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