Loi Elan : quels sont les objectifs de réduction énergétique ?

Une loi fondatrice pour la sobriété énergétique du tertiaire

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) est promulguée le 23 novembre 2018. Son ambition première est large : moderniser le secteur du logement, simplifier les normes de construction et accélérer la transition numérique de l’aménagement. Mais un article isolé dans ce texte va changer durablement la donne pour l’immobilier tertiaire : l’article 175.

Cet article s’inscrit dans la continuité de la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), la feuille de route par laquelle la France entend réduire ses émissions de gaz à effet de serre et atteindre la neutralité carbone. Le bâtiment tertiaire, qui représente une part importante de la consommation d’énergie finale du pays, devient un levier prioritaire de cette stratégie.

Deux ans plus tard, le décret tertiaire (ou dispositif Éco Énergie Tertiaire), publié le 23 juillet 2019, vient préciser les modalités concrètes d’application de cet article : qui est concerné, comment déclarer, quels objectifs atteindre et selon quel calendrier.

Que dit l’article 175 de la loi ELAN ?

L’article 175 impose la mise en œuvre d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire. Concrètement, il fixe deux types d’obligations aux acteurs concernés : une obligation déclarative et une obligation de résultats.

Qui est concerné ?

Le dispositif s’applique à tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires (marchandes ou non marchandes) dont la surface de plancher est égale ou supérieure à 1 000 m². Sont visés aussi bien les propriétaires que les locataires : bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, bâtiments publics, entrepôts logistiques à usage tertiaire, etc.

L’obligation déclarative

Chaque acteur assujetti doit déclarer chaque année ses données de consommation d’énergie sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME. Cette déclaration porte notamment sur :

• la surface et l’activité du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée
• l’année de référence retenue pour le calcul des objectifs
• les consommations énergétiques annuelles, tous usages confondus

La première échéance de déclaration était fixée au 31 décembre 2022. Depuis, la déclaration annuelle doit être effectuée avant le 30 septembre de chaque année.

L’obligation de résultats

Les acteurs assujettis doivent mettre en place des actions concrètes pour réduire leur consommation d’énergie finale. Deux méthodes de calcul sont possibles, au choix de l’assujetti :

• En valeur relative : une réduction de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2020 (2020 étant exclue en raison de la pandémie).
• En valeur absolue : un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par arrêté selon la catégorie d’activité du bâtiment et les meilleures techniques disponibles.

L’objectif en valeur absolue permet aux bâtiments déjà performants, ou pour lesquels l’année de référence serait défavorable, de viser un seuil de consommation cohérent avec leur activité plutôt qu’un pourcentage de réduction.

Le calendrier à retenir

• 2030 : -40 % par rapport à l’année de référence
• 2040 : -50 % par rapport à l’année de référence
• 2050 : -60 % par rapport à l’année de référence

Ce calendrier progressif laisse le temps aux acteurs du tertiaire d’échelonner leurs investissements : sensibilisation des occupants, optimisation des équipements existants, remplacement des équipements obsolètes, puis travaux plus lourds sur le bâti si nécessaire.

Que risque-t-on en cas de non-respect ?

Le décret tertiaire prévoit une procédure graduée avant toute sanction financière.

En l’absence de déclaration sur OPERAT, le préfet peut mettre en demeure l’assujetti de régulariser sa situation dans un délai de trois mois. Passé ce délai, son nom est inscrit sur une liste publiée par les services de l’État : c’est le principe du « name and shame ».

En cas de non-atteinte des objectifs de réduction, l’assujetti est mis en demeure de présenter un programme d’actions correctives, assorti d’un échéancier et d’un plan de financement, dans un délai de six mois. Si ce programme n’est pas mis en œuvre, une amende administrative peut être prononcée : jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Ce montant s’applique par bâtiment et est cumulable, ce qui peut représenter une somme significative pour un patrimoine immobilier étendu.

Dans les faits, le risque principal n’est pas tant financier que réputationnel : la publication des mises en demeure restées sans effet expose l’image de l’entreprise, avec des conséquences potentielles sur sa valorisation et son attractivité.

Où en est le secteur tertiaire aujourd’hui ?

Les derniers bilans publiés par l’ADEME confirment que la dynamique est engagée : le parc tertiaire assujetti affiche une baisse de sa consommation d’énergie d’environ 26 % entre 2010 et 2019, et plus de la moitié des bâtiments concernés ont déjà atteint leur objectif 2030. Un signal encourageant, qui montre que les actions de sobriété, d’optimisation des équipements et de pilotage énergétique produisent des résultats mesurables, avant même d’engager des travaux de rénovation lourde.

Ce qu’il faut retenir

La loi ELAN, via son article 175, a posé les bases d’une transformation profonde et durable du secteur tertiaire français : une obligation de transparence, via la déclaration annuelle sur OPERAT, et une obligation de résultats, avec des paliers de réduction à 2030, 2040 et 2050. Le décret tertiaire est venu en préciser les contours pratiques.

Pour les propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires, l’enjeu n’est plus de savoir s’il faut agir, mais comment structurer une trajectoire de réduction efficace : choix de l’année de référence, priorisation des actions selon leur retour sur investissement, pilotage fin des consommations et suivi rigoureux sur OPERAT.