Tout savoir sur les contrats d’exploitation et de maintenance

Les contrats dits « P1/P2/P3/P4 » comprennent des objectifs à atteindre et garantissent des résultats sur les différents points correspondants chacun à un type de contrat :

• P1 : fourniture et gestion de l’énergie
• P2 : entretien/maintenance du matériel
• P3 : garantie totale et renouvellement des équipements
• P4 : financement de travaux de rénovation

Ces contrats sont à destination des copropriétés, des gestionnaires d’immeubles d’habitation, des parcs tertiaires ainsi que des sites industriels.

La finalité est d’atteindre des économies d’énergie.

Les différents types de contrats d’exploitation

Les contrats d’exploitation se déclinent en plusieurs marchés possédants des caractéristiques propres avec des postes de facturation différents.

Prestation et forfait (PF) : c’est le marché le plus basique et le moins coûteux, il inclut le poste P2 uniquement (l’entretien et la maintenance des installations)

Forfait (MF) : le marché forfait inclut P1 et P2. Le coût est entièrement forfaitaire et dépend uniquement de ce qui a été fixé dans le contrat, sans ajustement par rapport à la consommation réelle et aux conditions climatiques.

Température (MT) : le marché température est similaire au marché forfait mais est adapté aux conditions climatiques. Il est donc plus juste que le MF.

Comptage (MC) : le marché comptage prend en compte la consommation réelle d’énergie pour définir le coût du contrat. La consommation est directement mesurée par l’exploitant.

Combustible et prestation (CP) : L’énergie est vendue par l’exploitant à la copropriété au moment de la signature du contrat. L’énergie est gérée par l’exploitant mais possédée par la copropriété, avec un coût reflétant les consommations réelles.

Récapitulatif :

Type de marché & contenu

• PF:  P2 (+P3 +P4)
• MF : P1 (forfait) + P2 (+P3 +P4)
• MT : P1 (adapté aux conditions climatiques) + P2 (+P3 +P4)
• MC : P2 (lié aux consommations réelles) (+P3 +P4)
• CP : P1 (combustible vendu avant chaudière) +P2 (+P3 +P4)

* Dans tous les types de marchés, les contrats P3 et P4 peuvent être souscrits en option.

Écoutez notre épisode de podcast :

Bien choisir son contrat de maintenance & se faire accompagner pour faire des économies d’énergie

Afin de choisir les types de contrats d’exploitation qui conviennent le mieux, les parties prenantes doivent tout d’abord se questionner sur les différents postes de dépenses énergétiques pour connaître au mieux leurs besoins.

Cependant, l’ensemble des marchés contiennent P2 et potentiellement P3 et P4. De fait, la différence entre les types de contrats se joue au niveau de P1 : Si l’on ne souhaite pas bénéficier de la gestion et de la fourniture d’énergie, le poste prestation et forfait s’impose puisqu’il ne comprend pas P1. Il est rapide à mettre en œuvre et peu coûteux, mais limite l’implication de l’exploitant qui peut dès lors négliger ses missions de maintenance.

Si l’on souhaite bénéficier des prestations que comprend P1 et que l’on a une bonne vision sur ses consommations énergétiques (connaissances acquises suite à un audit énergétique), le marché MF peut convenir. Il est cependant primordial que le forfait ne surévalue par le coût des consommations réelles puisque le prix de l’énergie et la durée du contrat sont définis en amont.

Enfin, si l’on souhaite bénéficier du contrat P1 sans connaître ses consommations énergétiques, les contrats MT, MC et CP sont préférables. Le marché température prend en compte la rigueur climatique mais ne reflète pas les consommations réelles de la copropriété toute l’année. Tandis que le marché comptage prend en compte les consommations réelles en plus des conditions climatiques. Enfin, le marché combustible et prestation permet à la copropriété d’acheter l’énergie à l’unité ce qui lui permet de ne payer que ce dont elle a besoin.

Quel impact des contrats d’exploitation et maintenance sur la conformité au dispositif éco énergie tertiaire ?

Le dispositif éco-énergie tertiaire impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² des objectifs ambitieux de réduction de la consommation énergétique : -40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040 et -60 % d’ici 2050 par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.

Les contrats d’exploitation et de maintenance peuvent jouer un rôle important dans l’atteinte de ces objectifs. En assurant une gestion optimale des installations techniques, ces contrats garantissent le bon fonctionnement des équipements et leur performance énergétique. Ils incluent souvent des clauses spécifiques visant à améliorer l’efficacité énergétique, telles que des programmes de maintenance préventive, des ajustements des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC), et la mise en place de systèmes de gestion de l’énergie.

Ainsi, en s’appuyant sur un contrat d’exploitation bien structuré, les entreprises et les collectivités peuvent répondre plus facilement aux exigences du Décret Tertiaire tout en améliorant la performance de ses équipements.

Quelles différences entre contrats d’exploitation et contrats de performance énergétique (CPE) ?

Les contrats d’exploitation et de maintenance et les contrats de performance énergétique (CPE) visent le même objectif : améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments. Cependant, ils diffèrent par leur approche et leurs engagements.

Les contrats d’exploitation se concentrent principalement sur la maintenance et l’entretien des installations existantes, assurant leur bon fonctionnement et leur longévité. Ils peuvent inclure des services tels que la maintenance préventive, corrective et parfois des améliorations mineures.

En revanche, les CPE sont des accords contractuels où un prestataire s’engage à garantir un niveau de performance énergétique sur une période définie. Si les économies d’énergie promises ne sont pas atteintes, le prestataire peut être tenu responsable financièrement.

Ainsi, tandis que les contrats d’exploitation assurent la continuité opérationnelle des systèmes, les CPE offrent une garantie de résultats en matière de réduction de la consommation énergétique.

Questions fréquentes sur les contrats d’exploitation maintenance

• Qu’est-ce qu’un contrat d’exploitation et de maintenance ?

Il s’agit d’un accord entre un propriétaire ou gestionnaire de bâtiment et un prestataire spécialisé, visant à assurer la maintenance, l’entretien et le bon fonctionnement des installations techniques, telles que les systèmes de chauffage, ventilation, climatisation et électricité au sein d’un bâtiment ou à l’échelle d’un parc immobilier.

• Quels sont les différents types de contrats d’exploitation ?

Les contrats sont souvent classés en plusieurs catégories :

• • P1 : Fourniture d’énergie.
  • P2 : Maintenance préventive et corrective des installations.
  • P3 : Garantie totale incluant le renouvellement des équipements.
  • P4 : Travaux d’amélioration ou de rénovation des installations.

• Comment choisir les contrats adaptés à mes bâtiments ?

Le choix dépend de plusieurs facteurs, notamment la surface et l’âge des bâtiments, la complexité des installations, les objectifs énergétiques et le budget disponible. Il est recommandé de réaliser un audit énergétique préalable pour identifier les besoins spécifiques et déterminer le type de contrat le plus approprié.

• Les contrats d’exploitation peuvent-ils aider à respecter le Décret Tertiaire ?

Oui, en assurant une gestion optimale des installations et en intégrant des actions visant à améliorer l’efficacité énergétique, ces contrats contribuent à atteindre les objectifs de réduction de consommation imposés par le dispositif éco-énergie tertiaire à horizon 2030.

• Quelle est la durée typique d’un contrat d’exploitation ?

La durée varie généralement entre 3 et 5 ans, mais elle peut être adaptée en fonction des besoins spécifiques et des négociations entre les parties.