Obbligo BACS: cosa cambia per i tuoi edifici

Facciamo chiarezza sull’Obbligo BACS

Il Decreto Interministeriale 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025, aggiorna il Decreto Requisiti Minimi (26 giugno 2015) e introduce l’obbligo BACS. Per gli edifici non residenziali esistenti con impianti termici di potenza superiore a 290 kW, l’obbligo di installare sistemi BACS di classe B o superiore (UNI EN ISO 52120-1) scatta 180 giorni dopo la pubblicazione del decreto, quindi a partire dal 3 giugno 2026 — a condizione che l’installazione sia tecnicamente realizzabile e garantisca un tempo di ritorno semplice inferiore a 6 anni, calcolato al netto di incentivi. Se queste condizioni non sono soddisfatte, la mancata installazione deve essere motivata dal progettista nella relazione tecnica.

Per gli edifici non residenziali di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazione importante di primo livello, l’adozione dei BACS di classe B è invece sempre obbligatoria, senza soglia di potenza né criterio di tempo di ritorno.

In Italia, il recepimento della nuova Direttiva EPBD è ancora in corso e si attende l’aggiornamento delle normative entro la fine del 2026. Tuttavia, aspettare i decreti attuativi sarebbe rischioso: gli operatori del settore devono già oggi integrare i requisiti minimi e avviare strategie di ristrutturazione e digitalizzazione per non trovarsi impreparati.

Scadenze e soglie corrette dell’Obbligo BACS

• Edifici non residenziali esistenti con impianti > 290 kW → obbligo BACS classe B dal 3 giugno 2026, condizionato a fattibilità tecnica e tempo di ritorno < 6 anni
• Edifici non residenziali nuovi o in ristrutturazione importante di primo livello → obbligo BACS classe B sempre, senza soglia di potenza né criterio di rientro economico

📌 L’obbligo nasce dal Decreto Requisiti Minimi: la soglia dei 290 kW e il criterio del tempo di ritorno inferiore a 6 anni derivano direttamente dal Decreto Requisiti Minimi, aggiornato dal D.M. 28 ottobre 2025 (in vigore dal 3 giugno 2026), che disciplina anche altri aspetti della prestazione energetica degli edifici (involucro, ponti termici, ricarica elettrica). L’Obbligo BACS non è quindi una norma a sé stante, ma una delle prescrizioni contenute in questo decreto.

Perché i BACS sono diventati un obbligo europeo

La Commissione europea ha più volte sottolineato il peso cruciale del settore edilizio nella transizione energetica: gli edifici rappresentano circa il 40 % del consumo finale di energia e sono responsabili di oltre un terzo delle emissioni di gas serra (CO₂) nell’UE. Per affrontare questa sfida, la normativa prevede che ogni Stato membro introduca misure vincolanti a favore di sistemi di automazione avanzata come i BACS, strumenti che rendono la produzione e l’uso dell’energia più transparenti, adattabili e capaci di rispondere in tempo reale a variazioni della domanda o del prezzo.

Il recepimento in Italia è già iniziato con il D.Lgs. 48/2020, che aveva recepito la versione precedente della direttiva (2018/844). Ora però il nuovo testo 2024/1275 impone un salto di qualità: entro il 2026 l’Italia dovrà armonizzare le proprie normative con le scadenze fissate a livello europeo, estendendo l’obbligo anche a edifici di media taglia e a nuove costruzioni, oltre che agli interventi di ristrutturazione significativa.

Requisiti tecnici e funzioni minime dei BACS

L’adozione dei BACS non si limita a installare dispositivi, ma implica il rispetto di standard tecnici precisi. La norma EN ISO 52120-1 definisce i livelli di automazione e i criteri con cui valutarne l’efficienza. Ogni sistema deve offrire funzioni chiare: monitoraggio e registrazione dei dati reali (inclusa la power quality), regolazione dinamica dei setpoint, gestione coordinata di riscaldamento, ventilazione e illuminazione, oltre a meccanismi di allarme e diagnostica predittiva.

Queste tecnologie non solo ottimizzano gli impianti, ma rappresentano una vera soluzione di gestione avanzata. Integrano sensori, intelligenza artificiale e interfacce digitali, migliorano l’affidabilità e aumentano la sicurezza degli edifici, garantendo un controllo continuo e flessibile. Gli immobili che adottano tempestivamente queste innovazioni salgono di classe, riducono costi e aumentano la loro attrattività sul mercato, avvicinandosi agli standard di edificio a energia quasi zero.

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Opportunità e rischi per chi gestisce patrimoni immobiliari

Per gestori e proprietari, l’Obbligo BACS significa affrontare un cambiamento organizzativo di grande portata. Non si tratta più di interventi sporadici sugli impianti, ma di una pianificazione strutturata: mappare gli edifici sopra soglia, inserire l’adeguamento nei programmi di manutenzione e ristrutturazione, predisporre soluzioni interoperabili e scalabili. Questo approccio consente di mantenere il controllo e pianificare investimenti sostenibili, idealmente all’interno di un piano d’azione per la gestione dell’energia strutturato.

Gli edifici conformi ai nuovi requisiti migliorano le proprie performance e garantiscono un ritorno tangibile: riduzione del consumo energetico, accesso a incentivi, reputazione positiva verso stakeholder e investitori. Al contrario, chi rimanda rischia costi operativi più alti, perdita di valore e possibili esclusioni da gare pubbliche o criteri ESG. In sintesi: rispettare l’Obbligo BACS è una scelta che coniuga compliance e vantaggio competitivo.

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