Obbligo BACS: cosa cambia per i tuoi edifici

Facciamo chiarezza sull’Obbligo BACS

Dal 1° gennaio 2025 l’Obbligo BACS (Building Automation and Control Systems) è già realtà per gli edifici non residenziali con impianti oltre i 290 kW. Molte imprese hanno avviato piani di adeguamento, altre stanno ancora correndo per recuperare il ritardo.

La prossima scadenza è dietro l’angolo: dal 1° gennaio 2027 la soglia scenderà a 70 kW, interessando una fascia molto più ampia di patrimoni immobiliari, dalle strutture sanitarie agli uffici di media dimensione. Restano quindi meno di due anni per pianificare interventi concreti e garantire la conformità.

In Italia, il recepimento della nuova Direttiva EPBD è ancora in corso e si attende l’aggiornamento delle normative entro la fine del 2026. Tuttavia, aspettare i decreti attuativi sarebbe rischioso: gli operatori del settore devono già oggi integrare i requisiti minimi e avviare strategie di ristrutturazione e digitalizzazione per non trovarsi impreparati.

📍Scadenze chiave dell’Obbligo BACS

• Dal 1° gennaio 2025 → obbligo per edifici non residenziali con impianti > 290 kW
• Dal 1° gennaio 2027 → estensione a edifici con impianti > 70 kW

Perché i BACS sono diventati un obbligo europeo

La Commissione europea ha più volte sottolineato il peso cruciale del settore edilizio nella transizione energetica: gli edifici rappresentano circa il 40 % del consumo finale di energia e sono responsabili di oltre un terzo delle emissioni di gas serra (CO₂) nell’UE. Per affrontare questa sfida, la normativa prevede che ogni Stato membro introduca misure vincolanti a favore di sistemi di automazione avanzata come i BACS, strumenti che rendono la produzione e l’uso dell’energia più transparenti, adattabili e capaci di rispondere in tempo reale a variazioni della domanda o del prezzo.

Il recepimento in Italia è già iniziato con il D.Lgs. 48/2020, che aveva recepito la versione precedente della direttiva (2018/844). Ora però il nuovo testo 2024/1275 impone un salto di qualità: entro il 2026 l’Italia dovrà armonizzare le proprie normative con le scadenze fissate a livello europeo, estendendo l’obbligo anche a edifici di media taglia e a nuove costruzioni, oltre che agli interventi di ristrutturazione significativa.

Requisiti tecnici e funzioni minime dei BACS

L’adozione dei BACS non si limita a installare dispositivi, ma implica il rispetto di standard tecnici precisi. La norma EN ISO 52120-1 definisce i livelli di automazione e i criteri con cui valutarne l’efficienza. Ogni sistema deve offrire funzioni chiare: monitoraggio e registrazione dei dati reali, regolazione dinamica dei setpoint, gestione coordinata di riscaldamento, ventilazione e illuminazione, oltre a meccanismi di allarme e diagnostica predittiva.

Queste tecnologie non solo ottimizzano gli impianti, ma rappresentano una vera soluzione di gestione avanzata. Integrano sensori, intelligenza artificiale e interfacce digitali, migliorano l’affidabilità e aumentano la sicurezza degli edifici, garantendo un controllo continuo e flessibile. Gli immobili che adottano tempestivamente queste innovazioni salgono di classe, riducono costi e aumentano la loro attrattività sul mercato.

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Opportunità e rischi per chi gestisce patrimoni immobiliari

Per gestori e proprietari, l’Obbligo BACS significa affrontare un cambiamento organizzativo di grande portata. Non si tratta più di interventi sporadici sugli impianti, ma di una pianificazione strutturata: mappare gli edifici sopra soglia, inserire l’adeguamento nei programmi di manutenzione e ristrutturazione, predisporre soluzioni interoperabili e scalabili. Questo approccio consente di mantenere il controllo e pianificare investimenti sostenibili.

Gli edifici conformi ai nuovi requisiti migliorano le proprie performance e garantiscono un ritorno tangibile: riduzione del consumo energetico, accesso a incentivi, reputazione positiva verso stakeholder e investitori. Al contrario, chi rimanda rischia costi operativi più alti, perdita di valore e possibili esclusioni da gare pubbliche o criteri ESG. In sintesi: rispettare l’Obbligo BACS è una scelta che coniuga compliance e vantaggio competitivo.