Decreto Requisiti Minimi: cosa cambia per chi gestisce edifici non residenziali

Dal 3 giugno 2026 è entrato in vigore l’aggiornamento del Decreto Requisiti Minimi, introdotto dal D.M. 28 ottobre 2025. Il provvedimento interessa edifici nuovi, ristrutturazioni e, per alcuni obblighi specifici, anche edifici esistenti senza lavori programmati. Quali impianti sono coinvolti? Quando è obbligatorio installare un BACS? Cosa deve verificare chi gestisce un patrimonio immobiliare? Vediamolo nel dettaglio.

Che cos’è il Decreto Requisiti Minimi?

Il Decreto Requisiti Minimi definisce le metodologie di calcolo della prestazione energetica e le prescrizioni da rispettare per edifici e impianti.

Il D.M. 28 ottobre 2025 aggiorna il precedente decreto del 26 giugno 2015 e ne sostituisce gli Allegati 1 e 2. Le disposizioni riguardano edifici pubblici e privati, residenziali e non residenziali, con requisiti relativi a involucro, impianti termici, automazione, ponti termici e infrastrutture di ricarica elettrica.

Quando si applica il Decreto Requisiti Minimi agli edifici esistenti?

Il decreto non impone un adeguamento generale e immediato di tutti gli edifici esistenti.

La maggior parte dei requisiti entra in gioco in occasione di:

• ristrutturazioni importanti di primo o secondo livello;
• riqualificazioni energetiche;
• nuove installazioni o ristrutturazioni degli impianti;
• sostituzioni di componenti o generatori.

Nelle riqualificazioni energetiche, i requisiti si applicano esclusivamente ai componenti edilizi e agli impianti interessati. Nelle ristrutturazioni più estese, invece, le verifiche possono riguardare l’intero edificio o tutti i servizi energetici coinvolti.

Esistono però alcuni obblighi autonomi applicabili anche senza lavori, in particolare quelli relativi ai BACS e, in determinate condizioni, alla ricarica elettrica.

Quando sono obbligatori i BACS negli edifici esistenti?

Gli edifici non residenziali dotati di impianti termici con potenza nominale superiore a 290 kW devono essere equipaggiati con sistemi di automazione e controllo, o BACS, di classe B o superiore secondo la UNI EN ISO 52120-1.

L’obbligo si applica a prescindere dall’esecuzione di interventi, ma solo quando l’installazione:

• è tecnicamente realizzabile;
• garantisce un tempo di ritorno semplice inferiore a sei anni;
• viene valutata al netto di incentivi e benefici fiscali.

Quando queste condizioni non sono soddisfatte, la mancata installazione deve essere motivata dal progettista nella relazione tecnica.

Cosa cambia per i BACS negli edifici nuovi?

Per gli edifici non residenziali di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazione importante di primo livello, il decreto conferma l’obbligo di adottare BACS di classe B o superiore.

In questo secondo regime:

• non viene indicata la soglia di 290 kW;
• non è richiamato il tempo di ritorno inferiore a sei anni;
• l’installazione costituisce una prescrizione progettuale.

L’obbligo di automazione non è completamente nuovo: il decreto del 2015 prevedeva già la classe B secondo la UNI EN 15232. Il D.M. 2025 conferma il requisito e aggiorna il riferimento alla UNI EN ISO 52120-1.

Non si tratta quindi di un obbligo generalizzato per tutti gli edifici esistenti, ma di una prescrizione specifica legata alla destinazione non residenziale, alla potenza degli impianti e alla fattibilità dell’intervento.

Quali novità riguardano involucro e ponti termici?

Il nuovo decreto rafforza la considerazione dei ponti termici nelle verifiche energetiche.

Per gli edifici nuovi e le ristrutturazioni importanti di primo livello, l’edificio di riferimento considera cinque tipologie ricorrenti, tra cui balconi, davanzali, spalle, architravi e cassonetti dei serramenti.

Per le ristrutturazioni importanti di secondo livello, la verifica della trasmittanza comprende invece undici tipologie di ponti termici, con valori differenziati in base alla zona climatica e alla posizione dell’isolante.

Per i calcoli relativi all’involucro e al coefficiente medio globale di scambio termico H’T devono inoltre essere utilizzate le superfici esterne lorde.

Cosa cambia per le ristrutturazioni importanti di secondo livello?

Per le ristrutturazioni importanti di secondo livello viene eliminata la verifica del valore massimo ammissibile di H’T.

Restano però obbligatorie le verifiche relative:

• alla trasmittanza delle parti interessate;
• ai ponti termici;
• al fattore di trasmissione solare delle superfici finestrate;
• agli impianti oggetto dell’intervento.

I requisiti riguardano quindi le parti effettivamente coinvolte dai lavori, senza estendersi automaticamente all’intero edificio.

Quando è richiesta la diagnosi energetica degli impianti?

In caso di nuova installazione o ristrutturazione di impianti termici con potenza nominale del generatore pari o superiore a 100 kW, è richiesta una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto.

La diagnosi deve confrontare diverse soluzioni tecniche, valutando investimento, esercizio e manutenzione. Tra le alternative possono rientrare pompe di calore, cogenerazione, solare termico, teleriscaldamento e sistemi BACS.

L’obbligo non deriva quindi dalla semplice presenza di un impianto superiore a 100 kW, ma dalla sua nuova installazione o ristrutturazione.

Quali obblighi riguardano la ricarica elettrica?

Il decreto introduce prescrizioni differenziate per edifici nuovi, ristrutturati ed esistenti, in funzione della destinazione d’uso, del parcheggio e del numero di posti auto.

Per gli edifici non residenziali, gli obblighi possono comprendere sia la predisposizione delle canalizzazioni sia l’installazione di punti di ricarica.

Anche gli edifici esistenti non sottoposti a ristrutturazione possono essere coinvolti quando dispongono di più di 20 posti auto, con scadenze differenziate in base alle caratteristiche del parcheggio.

Da dove iniziare per verificare la conformità?

Per chi gestisce un portafoglio non residenziale, il primo passo è mappare:

• potenza e caratteristiche degli impianti;
• presenza e classe dei BACS;
• interventi realizzati o programmati;
• superficie dell’involucro coinvolta;
• numero e tipologia dei posti auto;
• disponibilità dei dati energetici.

Per gli edifici con impianti superiori a 290 kW, è prioritario verificare la fattibilità tecnica del BACS e il relativo tempo di ritorno.

Come può aiutare advizeo?

L’adeguamento al Decreto Requisiti Minimi non si limita all’installazione di un sistema di automazione. Occorre identificare gli obblighi applicabili, analizzare il funzionamento degli impianti e verificare nel tempo i risultati ottenuti.

advizeo combina EMS, BMS, dati energetici e accompagnamento umano. Gli Energy Manager e gli esperti tecnici supportano Facility Manager, Asset Manager e responsabili ESG nella mappatura del patrimonio, nell’individuazione delle priorità e nel monitoraggio continuativo delle performance.