Décret Tertiaire : ce qui change pour les propriétaires & locataires

Qui est concerné par le Décret Tertiaire ?

Le Décret Tertiaire s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m². Il impose de réduire les consommations d’énergie finale de -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, par rapport à une année de référence.

Le texte vise « les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail (locataires) ». Il ne précise pas qui fait quoi. La répartition se règle entre les parties, et d’abord dans le bail.

Propriétaire ou locataire : qui est responsable de quoi ?

Côté propriétaire : le bâtiment et ses équipements

• Il est responsable de la performance énergétique du bâtiment : enveloppe, structure, équipements qu’il met à disposition.
• Il décide des travaux lourds : isolation, production de chaleur ou de froid, ventilation.
• Si le bâtiment est vacant, l’obligation lui revient entièrement.
• Sans clause contraire dans le bail, c’est lui qui porte en pratique la déclaration et l’atteinte des objectifs.

Côté locataire : l’usage et l’exploitation

• Il est responsable des consommations liées à l’usage des locaux et aux équipements dont il a la gestion.
• Il agit sur l’exploitation : réglages, plages de fonctionnement, pilotage, comportements.
• Il transmet ses consommations réelles au propriétaire. Les textes prévoient un échange de données dans les deux sens.

La déclaration sur OPERAT est réalisée par le propriétaire ou le preneur à bail, selon leur responsabilité respective et les dispositions du contrat. Il faut donc écrire noir sur blanc qui déclare, qui finance les actions et qui fournit quelles données. C’est le rôle de l’annexe environnementale du bail.

Attestation OPERAT : une obligation à part entière depuis le 1er juillet 2026

Chaque année, les consommations doivent être déclarées sur OPERAT avant le 30 septembre. Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation numérique annuelle générée par la plateforme n’est plus facultative. La tolérance qui existait jusque-là a pris fin. Sa publication et son affichage deviennent des obligations à part entière, pour le propriétaire comme pour l’exploitant.

Autre date à noter : l’année de référence doit être renseignée sur OPERAT avant le 30 septembre 2027. À défaut, la plateforme retient la première année pleine d’exploitation déclarée.

Dossier de modulation : à déposer sur OPERAT avant le 30 septembre 2027

Tous les bâtiments n’ont pas les mêmes marges de manœuvre. Le dossier technique de modulation permet d’adapter l’objectif d’un site quand l’atteindre est impossible ou disproportionné.

Les motifs possibles :

• des contraintes techniques ;
• des contraintes architecturales ou patrimoniales ;
• des coûts manifestement disproportionnés par rapport aux économies attendues.

Une modulation liée à un changement d’activité ou de volume d’activité est plus simple : elle ne demande pas de dossier technique.

Le dossier s’appuie sur une étude : actions envisagées, gains énergétiques, investissements, temps de retour. Il ne supprime pas l’objectif. Il le recalibre sur ce qui est réellement atteignable.

Pour l’échéance 2030, le dossier doit être déposé sur OPERAT au plus tard le 30 septembre 2027. Les échéances suivantes tombent le 30 septembre 2037 (objectif 2040) et le 30 septembre 2047 (objectif 2050). Il reste donc moins d’un an.

Pour un site loué, la modulation demande de la coordination. L’étude porte à la fois sur le bâti, côté propriétaire, et sur les équipements et l’exploitation, côté locataire. Les deux parties ont intérêt à partager leurs données dès maintenant.

Mutualisation : retirée pour les locataires multisites, maintenue pour les propriétaires

La mutualisation permet de raisonner à l’échelle d’un patrimoine. La surperformance d’un site vient compenser la sous-performance d’un autre. Chaque bâtiment reste déclaré individuellement, et le périmètre de mutualisation est déclaré sur OPERAT.

C’est ici que la différence entre propriétaire et locataire pèse le plus. À date, la possibilité de mutualiser a été retirée sur OPERAT pour les locataires multisites. Seuls les propriétaires peuvent encore y recourir. Cette évolution résulte d’une décision de l’administration, sans nouveau texte réglementaire. Des acteurs du secteur la contestent, et la situation peut encore changer.

Concrètement :

• Propriétaires : la mutualisation reste un levier de pilotage. On peut concentrer les investissements là où chaque euro fait économiser le plus de kWh, puis raisonner sur le résultat global du patrimoine.
• Locataires multisites : il faut piloter l’atteinte des objectifs site par site. Le suivi des consommations devient central, de même que la modulation quand elle est justifiée et le dialogue avec le propriétaire.

Calcul des économies d’énergie dans le cadre du Décret Tertiaire

Modulation et mutualisation : dans quel ordre les combiner ?

Les deux dispositifs reposent en grande partie sur les mêmes analyses énergétiques. Ils sont complémentaires. Quand l’objectif d’un bâtiment est difficilement atteignable, on le module d’abord. C’est ensuite l’objectif modulé qui entre dans le calcul de la mutualisation à l’échelle du patrimoine.

Pour un propriétaire, la méthode devient :

• identifier les bâtiments qui justifient une modulation ;
• définir le bon périmètre de mutualisation ;
• recalibrer le plan d’investissement selon le résultat.

La question n’est plus « quels travaux sur chaque bâtiment ? », mais « où investir pour atteindre l’objectif global de la manière la plus pertinente ? »

Propriétaire ou locataire : les premières actions à engager

Propriétaires : trois actions à lancer dès maintenant :

• Listez vos entités fonctionnelles assujetties (EFA) et repérez celles qui risquent de ne pas atteindre -40 % en 2030.
• Lancez dès maintenant les études nécessaires aux dossiers de modulation.
• Définissez avec vos locataires qui déclare, qui agit et qui finance.

Locataires : trois actions à lancer dès maintenant :

• Fiabilisez vos données de consommation et transmettez-les à votre bailleur.
• Relisez votre bail : annexe environnementale, partage des charges, répartition des travaux.
• Suivez l’évolution de la mutualisation sur OPERAT.

Une stratégie à construire patrimoine par patrimoine

Il n’existe pas de réponse unique. La bonne combinaison de leviers dépend de la composition du parc, de la performance actuelle des bâtiments, de leur potentiel d’économies, des contraintes rencontrées et du statut de propriétaire ou de locataire.

Pour un propriétaire, la démarche suit un fil logique : analyser le patrimoine et les écarts aux objectifs, constituer les dossiers de modulation, définir le périmètre de mutualisation, puis réviser le plan d’investissement en conséquence. Pour un locataire, l’enjeu est de fiabiliser le suivi des consommations, d’agir sur l’exploitation de chaque site et de garder un dialogue régulier avec le bailleur.

Dans les deux cas, la coordination fait la différence. Propriétaires et locataires doivent partager les bonnes données et définir clairement qui agit, qui finance et qui déclare. À moins d’un an du 30 septembre 2027, c’est le bon moment pour poser ces règles et construire une trajectoire réaliste vers 2030.