GEG §71a: Verpflichtende Gebäudeautomation für Nichtwohngebäude – Was Eigentümer und Betreiber jetzt wissen müssen

Was regelt GEG §71a?

GEG§71a schreibt vor, dass Nichtwohngebäude ab bestimmten Anlagenleistungen mit einem System zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgestattet werden müssen. Die Vorschrift ist Teil der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes, die am 1. Januar 2024 in Kraft trat, und setzt Anforderungen der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2018) in deutsches Recht um.

Das Ziel: Energieverbräuche in Nichtwohngebäuden sollen durch automatisierte Überwachung, Steuerung und Regelung der gebäudetechnischen Anlagen systematisch gesenkt und der energetischen Gesamtbilanz entsprechend optimiert werden – nicht durch einmalige Prüfung, sondern durch dauerhaften, datengestützten Betrieb.

Für wen gilt GEG §71a?

Schwellenwerte im Detail

Die Pflicht betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude.Welche Schwellenwerte gelten, hängt davon ab, ob es sich um ein Bestandsgebäude oder einen Neubau handelt. 

Bestandsgebäude (GEG §71a Abs. 1)

Bestehende Nichtwohngebäude müssen nachgerüstet werden, wenn die Nennleistung der Heizungsanlage oder der Anlage zur kombinierten Raumheizung und -lüftung mehr als 290 kW beträgt. Das Gleiche gilt, wenn die Klimaanlage oder die Anlage zur kombinierten Klimatisierung und Lüftung eine Nennleistung von mehr als 290 kW aufweist.

Wichtig: Es wird auf die Nennleistung der Wärme– bzw. Kälteerzeuger abgestellt, nicht auf die des Gesamtgebäudes. Die Anforderungen beziehen sich auf einzelne Versorgungsbereiche; bei mehreren Erzeugern – etwa Kälteerzeugern oder Heizkesseln –ist die Summe der Nennleistungen relevant. Diese Schwelle beruht auf der EPBD 2018 

Neubauten (GEG §71a Abs. 2)

Für Neubauten gelten zusätzlich niedrigere Schwellenwerte und strengere Anforderungen:

• Heizungsanlage oder kombinierte Raumheizung/Lüftung mit Nennleistung > 290 kW
• Klimaanlage oder kombinierte Klimatisierung/Lüftung mit Nennleistung > 290 kW
• Kombinierte Heizungs- und Klimaanlage mit zusammengerechneter Nennleistung > 70 kW – dieser deutlich niedrigere Schwellenwert ist neu und erfasst eine erheblich größere Zahl von Gebäuden

Anforderungen für Bestandsgebäude

Bestandsgebäude, die die 290-kW Schwelle überschreiten, müssen mit einem System zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgestattet werden, das mindestens dem Automatisierungsgrad C nach DIN V 18599-11 (2018-09) entspricht.

Grad C bedeutet: Die Anlagen verfügen über eine zentrale, automatische Steuerung und Regelung. Es handelt sich um eine „standard“ Gebäudeautomation, die über rein manuellen Betrieb hinausgeht, aber noch keine raumweise Optimierung erfordert. Das gilt auch für Gebäude, die mit großen Kälteerzeugern betrieben werden oder über eine Kühlfunktion verfügen.

Darüber hinaus muss das System in der Lage sein: 

• Den Energieverbrauch kontinuierlich zu überwachen, zu protokollieren und zu analysieren

• Benchmarks zu ermöglichen und erhebliche Effizienzverluste zu melden 

• Die Kommunikation zwischen verbundenen gebäudetechnischen Anlagen und anderen Anwendungen im Gebäude sicherzustellen (Interoperabilität) 

Frist: Die Nachrüstung musste bis zum 31. Dezember 2024 abgeschlossen sein

Anforderungen für Neubauten

Im Neubau geht der Gesetzgeber deutlich weiter. Hier ist mindestens Automatisierungsgrad B nach DIN V 18599-11 gefordert – das bedeutet eine aktive Gebäudeautomation mit raumweiser Steuerung und Optimierung, nicht nur Monitoring und zentrale Regelung.

Zusätzlich zu den Anforderungen für Bestandsgebäude gelten im Neubau: 

• Technisches Inbetriebnahme-Management: Die gebäudetechnischen Anlagen müssen nach Fertigstellung über mindestens eine Heizperiode (bei Wärme) bzw. eine Kühlperiode (bei Kälte) einreguliert und optimiert werden.

• Benennung eines Verantwortlichen: Es muss eine Person oder ein Unternehmen für das Gebäude-Energiemanagement verantwortlich benannt werden – dauerhaft, nicht nur in der Inbetriebnahmephase. 

• Systemkommunikation: Verschiedene Gewerke (Heizung, Klima, Lüftung, Beleuchtung) müssen untereinander kommunizieren können – auch bei unterschiedlichen Herstellern und Protokollen. 

Der Grund für die höheren Anforderungen: Im Neubau lässt sich eine integrierte Automation von Anfang an einplanen. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Gebäude ohne funktionierende Steuerung in Betrieb gehen und erst Jahre später – wenn überhaupt – nachgerüstet werden.

Wer trägt die Verantwortung?

Die Pflicht trifft den Gebäudeeigentümer. Er kann Planung und Umsetzung an Fachplaner, Betreiber oder Dienstleister delegieren, die rechtliche Verantwortung bleibt jedoch bei ihm.

In der Praxis bedeutet das: Eigentümer müssen nachweisen können, dass die Anforderungen erfüllt sind – durch Dokumentation, Abnahmeprotokolle und im Neubau durch den Nachweis des Inbetriebnahme-Managements.

Sanktionen bei Nichteinhalten 

Verstöße gegen GEG §71a stellen eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG dar. Es drohen Bußgelder von bis zu 5.000 Euro. In der Praxis ist der Vollzug durch die Länder aktuell noch uneinheitlich. Allerdings wird die Einhaltung auch im Rahmen von Energieausweisen dokumentiert und kann bei Immobilientransaktionen, Finanzierungen oder ESG-Reportings relevant werden. Die bloße Höhe des Bußgeldes unterschätzt das Risiko: Der reputatorische Schaden und der Wertverlust bei Nichtkonformität wiegen schwerer. 

EPBD: Was kommt als Nächstes?

Die aktuelle Fassung von GEG §71a setzt die EPBD 2018 um. Im Mai 2024 ist jedoch die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) in Kraft getreten, die eine Verschärfung vorschreibt. Deutschland muss diese bis 2026 in nationales Recht umsetzen. Die wichtigsten Änderungen:

• Ab 2025 (EU-weit): Bestehende Nichtwohngebäude mit Nennleistung > 290 kW (Heizung/Klima) müssen ausgestattet werden – ist in Deutschland bereits durch GEG §71a abgedeckt.

• Ab 2030: Absenkung der Schwelle für Bestandsgebäude auf > 70 kW (kombiniert). Damit werden deutlich mehr Gebäude erfasst.

• Zusätzliche Anforderungen an das Monitoring von Innenraumqualität und an die Interoperabilität der Systeme.

Wer heute bereits für GEG§71a nachrüstet, sollte diese kommenden Schwellenwerte bei der Systemauswahl berücksichtigen – sonst steht in wenigen Jahren die nächste Investitionsrunde an.

Praktische Umsetzung: Schritt für Schritt

Die Umsetzung von GEG§71a ist kein Einzelprojekt, sondern ein strukturierter Prozess. Folgende Schritte haben sich in der Praxis bewährt: 

1. Bestandsaufnahme und Schwellenwert-Prüfung

Ermitteln Sie für jedes Nichtwohngebäude die Nennleistungen der Wärme- und Kälteerzeuger. Prüfen Sie, ob die 290-kW-Schwelle (oder die 70-kW Schwelle bei Neubauten mit kombinierter Anlage) überschritten wird. Achten Sie auf die Summenbildung bei mehreren Erzeugern im selben Versorgungsbereich. 

2. Ist-Zustand der Gebäudeautomation bewerten

Welcher Automatisierungsgrad liegt aktuell vor? Verfügt das Gebäude über ein BMS/GLT-System? Sind Schnittstellen für die Datenerfassung vorhanden? Welche Gewerke sind angebunden, welche nicht? 

3. Priorisierung im Portfolio

Bei größeren Beständen sollten Gebäude gezielt priorisiert werden.

Maßgeblich sind dabei die Anlagenleistung (je höher, desto dringender), der Energieverbrauch und das Einsparpotenzial, die Vertragslage (Mietverträge, Förderbedingungen) sowie bevorstehende Sanierungen, in deren Rahmen sich eine Nachrüstung integrieren lässt.

4. Systemauswahl und Integration

Wählen Sie ein System, das mindestens Grad C (Bestand) bzw. Grad B (Neubau) erfüllt. Achten Sie auf offene Schnittstellen und Interoperabilität, die Möglichkeit zur kontinuierlichen Verbrauchsanalyse und Benchmarking, sowie die Skalierbarkeit für kommende EPBD-Anforderungen. 

5. Dokumentation und Nachweis

Dokumentieren Sie die Erfüllung: Nachweis des Automatisierungsgrads, Abnahmeprotokolle, im Neubau das Inbetriebnahme-Management über die gesamte Heiz-/Kühlperiode. Nutzen Sie verfügbare Vorlagen wie KEDi-Dossiers (PDF-Dossiers) und AMEV-Merkblätter als Orientierung. Ziel ist es, die Anlagen nachweislich zu optimieren und die Betriebsführung dauerhaft zu verbessern. 

Wie advizeo die Umsetzung unterstützt

advizeo bietet eine Plattform für kontinuierliches, datengestütztes Energiemanagement, die gezielt auf die Anforderungen von GEG §71a zugeschnitten ist.

Das Ziel: Verbräuche senken, Betriebskosten nachhaltig reduziert und die Pflichten effizient umzusetzen: 

• Connect & Collect: IoT- und BMS-Anbindungen schaffen die digitale Basis für die kontinuierliche Verbrauchs- und Komfortdatenerfassung.
• Analyse & Energiemanagement: Automatische Erkennung ineffizienter Betriebszustände, Benchmarking und priorisierte Maßnahmenempfehlungen.
• Action & Tracking: Umsetzung von Maßnahmen mit dokumentierter, nachvollziehbarer und auditfähiger Wirksamkeitsmessung.

Von der Bestandsanalyse über die technische Inbetriebnahme bis zur kontinuierlichen Effizienzsteigerung – advizeo unterstützt die Erfüllung von GEG §71a und hilft, die Automatisierungspflicht in dauerhafte Einsparungen zu verwandeln. 

Häufig gestellte Fragen zu GEG §71a

Gilt GEG §71a auch für Wohngebäude?

Nein. GEG §71a betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude (Büros, Einzelhandel, Hotels, Kliniken, etc.). 

Was passiert, wenn ich die Frist verpasst habe?

Die Frist für Bestandsgebäude war der 31. Dezember 2024. Wer noch nicht nachgerüstet hat, befindet sich im Verstoß und riskiert ein Bußgeld bis 5.000 Euro gemäß § 108 GEG. Die Nachrüstung sollte unverzüglich angegangen werden. 

Was ist der Unterschied zwischen Automatisierungsgrad B und C?

Grad C (gefordert im Bestand) steht für eine zentrale, automatische Steuerung und Regelung. Grad B (gefordert im Neubau) geht weiter und umfasst eine raumweise Optimierung und Steuerung – also eine „echte“ aktive Gebäudeautomation mit Einzelraumregelung und bedarfsgeführtem Betrieb. 

Zählen mehrere kleine Erzeuger zusammen für den Schwellenwert?

Ja. Die Nennleistungen werden je Versorgungsbereich (Wärme oder Kälte) addiert. Drei Heizkessel mit je 100 kW ergeben 300 kW und überschreiten damit die 290-kW-Schwelle. 

Muss ich auch Beleuchtung und Lüftung automatisieren?

Im Neubau: ja. GEG §71a Abs.2 fordert die Interoperabilität aller gebäudetechnischen Systeme, einschließlich Beleuchtung. Im Bestand bezieht sich die Pflicht primär auf die Heizungs- und Klimaanlagen, aber die Einbindung weiterer Gewerke ist empfehlenswert und wird spätestens durch die EPBD 2024 verpflichtend. 

Was bringt die EPBD-Novelle 2024 Neues? 

Ab 2030 wird die Schwelle für Bestandsgebäude voraussichtlich auf 70 kW (kombinierte Anlagen) gesenkt. Außerdem kommen zusätzliche Anforderungen an Innenraumqualitätsmonitoring und Systeminteroperabilität.

Wer heute nachrüstet, sollte diese Entwicklung bei der Systemwahl berücksichtigen.