Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) - was ändert sich?

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Die energetische Transformation im Immobiliensektor steht vor einem tiefgreifenden regulatorischen Wandel. Mit dem vom Bundestag intensiv diskutierten und im Kabinett auf den Weg gebrachten Gesetz zur Modernisierung des Gebäudebereichs, bekannter als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), reagiert der Gesetzgeber auf den zunehmenden Modernisierungsdruck. Als Ihr B2B-Experte für datengestützte Gebäudeperformance beleuchtet advizeo die neuen Maßstäbe, mit denen Unternehmen ihre Liegenschaften zukunftssicher aufstellen können.

Was ist das GModG und was ändert sich gegenüber dem GEG?

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz in seiner alten Fassung ab. In der deutschen Medienlandschaft oft vereinfacht als das neue Heizungsgesetz bezeichnet, korrigiert das GModG wesentliche Prinzipien des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die wohl wichtigste Änderung betrifft den Wegfall der starren 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Einbau einer neuen Anlage. Stattdessen setzt das Gesetzeswerk auf technologische Flexibilität und führt ein Modell schrittweise steigender Anteile klimafreundlicher Brennstoffe ein – die sogenannte Biotreppe.

Obwohl der Normenkontrollrat scharfe Kritik an der Komplexität des Entwurfs äußerte, bringt die Reform aktuelle Klarheit. Gleichzeitig verschränken sich die neuen Pflichten mit anderen Gesetzen: Während die EnEfG-Novelle primär verbrauchsbasierte Schwellenwerte für das Einsparen im Auge hat, regelt das GModG vor allem die Anlagentechnik und Gebäudehülle. Die europäischen Vorgaben aus der EED (Energieeffizienzrichtlinie) sowie der EPBD (EU-Gebäuderichtlinie) fließen somit koordiniert in nationale Gesetze ein.

Anforderungen für Nichtwohngebäude

Besondere Relevanz besitzt das Gesetz für Eigentümer und Betreiber von Nichtwohngebäuden. Große Immobilienportfolios müssen künftig stärker digital überwacht werden. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Pflicht zur kontinuierlichen Erfassung von Energieströmen. Wer große Immobilien im Betrieb hat, weiß, dass manuelle Ablesungen fehleranfällig sind.

Hier knüpft das Angebot von advizeo an. Mit unserer intelligenten Energiemanagement-Plattform erfassen wir Verbrauchsdaten in Echtzeit. Das Gesetz fordert, dass Ineffizienzen sofort erkannt werden – ein Ziel, das ohne digitale Gebäudeautomation kaum wirtschaftlich zu realisieren ist.

Durch die Verknüpfung der Vorgaben des Energieeffizienzgesetzes (EnEfG) und des neuen GEG müssen Unternehmen Transparenz schaffen. Wer die gesetzliche Schwelle beim jährlichen Gesamtendenergieverbrauch überschreitet, entkommt der Pflicht nicht länger. Während große Unternehmen früher pauschal sanktioniert wurden, entscheidet heute der reale Verbrauch über den Umfang der Kontrollmaßnahmen.

Heizungstausch: Regelungen, erneuerbare Energien und Fristen

Wer eine alte Heizung austauschen muss, profitiert zunächst von einer Rückkehr zur Technologieoffenheit. Der erzwungene, sofortige Umstieg auf eine reine Wärmepumpe entfällt. Bestehende fossile Systeme dürfen länger Betrieb machen und im Schadensfall repariert werden. Wer sich jedoch beim Heizungstausch für eine neue Anlage auf Basis von Öl oder Gas entscheidet, geht ein langfristiges Kostenrisiko ein. Solche Systeme müssen ab 2029 über die Biotreppe mit steigenden Anteilen von Biomethan, grüner Fernwärme oder klimafreundlichen Gasen wie Wasserstoff betrieben werden. Die geplante Quote startet 2029 bei 10 Prozent und steigt bis 2040 auf mindestens 60 Prozent.

Ergänzend dazu gewinnen solarthermische Anlagen und hybride Systeme an Bedeutung. Um die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit zu prüfen, bietet advizeo präzise Simulationswerkzeuge. Unsere Energieingenieure berechnen anhand Ihrer realen Lastprofile, ob sich der Einsatz beispielsweise von Biomethan langfristig rechnet oder ob eine technologieoffene Kombination aus Wärmepumpe und Spitzenlastkessel die stabilere Lösung für Ihr Unternehmen darstellt.

Kommunale Wärmeplanung als Grundlage

Die rechtlichen Verpflichtungen des GModG sind eng an den Fortschritt der kommunalen Wärmeplanung gekoppelt. Erst wenn eine Kommune einen konkreten Wärmeplan vorlegt, treten die verschärften Vorgaben für den Bestand voll in Kraft. Großstädte müssen diese Pläne bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere Kommunen haben bis 2028 Zeit. Das Gesetz schafft hier ein wichtiges Fundament für eine verlässliche Investitionsplanung.

Wir empfehlen Unternehmen, diesen Zeitraum als erste Orientierungsphase zu nutzen, um umfassende Audits durchzuführen. Anstatt auf den Stichtag zu warten, gilt es, den aktuellen energetischen Zustand der Immobilien zu validieren. Im Rahmen zusätzlicher Energieaudits nach dem EDL-G ermittelt advizeo Einsparpotenziale lange bevor der regulatorische Druck zu Lieferengpässen bei Heizungstechnologien führt. Mit unseren Dienstleistungen begleiten wir Sie dabei, die Synergien zwischen kommunaler Infrastruktur und betriebseigener Modernisierung optimal auszuschöpfen.

Auswirkungen für Mieter und Eigentümer

Die ökonomischen Folgen des Gebäudemodernisierungsgesetzes treffen Vermieter und Mieter gleichermaßen. Um die Wärmewende sozialverträglich zu gestalten, hat der Bundestag eine hälftige Aufteilung der CO2-Kosten sowie der zukünftigen Mehrkosten für teurere Biokraftstoffe zwischen Eigentümern und Mietern beschlossen. Wer künftig weiterhin mit fossilem Gas oder Öl heizt, wird feststellen, dass der Betrieb durch die CO2-Bepreisung kontinuierlich teurer wird.

Für Eigentümer von gewerblichen Immobilien bedeutet dies: Energieeffizienz wird zum entscheidenden Kriterium für die Vermietbarkeit. Eine leichte Verzögerung bei der Modernisierung kann den Marktwert eines Gebäudes deutlich mindern. advizeo unterstützt Sie mit fundierter Datenkompetenz bei der Erstellung von normkonformen Umsetzungsplänen, die sowohl die Vorgaben des GModG als auch die Kriterien eines modernen Energiemanagementsystems erfüllen. So sichern Sie Ihre Rendite, entlasten Ihre gewerblichen Mieter von unvorhersehbaren Nebenkosten und leisten einen messbaren Beitrag zum Klimaschutz.