Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was seit Juli 2026 gilt und warum Warten keine Strategie ist

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29. Juli 2026 Realität. Nach der Verabschiedung durch Bundestag und Bundesrat sind an diesem Tag die ersten Regelungen in Kraft getreten. Für Eigentümer, Vermieter und Gebäudebetreiber ändert sich damit einiges – vor allem beim Heizungstausch.

Was auf den ersten Blick nach mehr Freiheit klingt, sollte jedoch nicht als Entwarnung verstanden werden. Wer jetzt abwartet, weil „ja doch alles wieder gelockert wurde“, verschenkt Zeit – und in vielen Fällen auch Geld. Das GModG ist ein wichtiger Baustein der Wärmewende, auch wenn es das bisherige Gebäudeenergiegesetz nicht eins zu eins ersetzen soll, sondern gezielt nachschärft.

Was wurde mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen?

Das Bundeskabinett hatte den Gesetzentwurf im Mai 2026 beschlossen. Nach der parlamentarischen Beratung haben Bundestag und Bundesrat das GModG im Juli 2026 endgültig beschlossen. Damit ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) – landläufig als „Heizungsgesetz“ bekannt.

Kernstück der Reform: Die pauschale Vorgabe eines Anteils erneuerbarer Energien von mindestens 65 Prozent bei neu eingebauten Heizungen entfällt. Eigentümer können künftig wieder frei entscheiden, welche Heizungsart sie einbauen – darunter auch klassische Gas- und Ölheizungen. Die Finanzierung des Heizungstauschs bleibt dabei über die BEG-Förderung geregelt, auch wenn sich die Konditionen geändert haben.

Wer sich für klimafreundlichere Alternativen wie eine Wärmepumpe entscheidet, profitiert weiterhin von einer verlässlichen Förderung des Heizungstauschs – unabhängig vom weiteren Verlauf der Debatte um das GModG.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Das GModG bringt mehrere zentrale Neuerungen mit sich:

• Die bisherige 65-Prozent-Pflicht für den Anteil erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen entfällt ersatzlos.
• Gas-, Öl-, Wärmepumpen-, Biomasse- und Hybridheizungen sind gleichermaßen zulässig – die Wahl der Technologie wird technologieoffener geregelt.
• Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt ab 2029 die sogenannte Biotreppe: ein gesetzlich vorgeschriebener, schrittweise steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan oder grünem Wasserstoff.
• Die Biotreppe beginnt bei 10 Prozent im Jahr 2029 und steigt bis 2040 auf 60 Prozent.
• Ergänzend soll ab 2028 eine Grüngasquote eingeführt werden.
• Brennstoffe für Heizungen müssen laut den gesetzlichen Vorgaben ab 2045 vollständig klimaneutrale Quellen nutzen.
• Ab 2030 müssen Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden – eine Vorgabe, die auf die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) zurückgeht.
• Für die Förderung des Heizungstauschs (BEG – Bundesförderung für effiziente Gebäude) gelten seit dem 21. Juli 2026 neue, sozial gestaffelte Konditionen. Details zu Inhalt und Verfahren des GModG liefert das GEG-Infoportal des Bundes.

Was bedeutet das konkret für den Betrieb bestehender Heizungen?

Wichtig für die Praxis: Auch nach dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht bleibt der Betrieb fossiler Heizungen nicht folgenlos. Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, verpflichtet sich damit gleichzeitig zur schrittweisen Umstellung auf klimafreundlichere Brennstoffe gemäß Biotreppe. Bei bestimmten Konstellationen – etwa Hybridlösungen mit Wärmepumpe oder Solarthermie – lässt sich diese Pflicht auch anders erfüllen.

Ein weiterer Punkt betrifft Vermieter: Bei neu eingebauten Öl- oder Gasheizungen beteiligen sie sich künftig an einem Teil der laufenden Mehrkosten, die durch Netzentgelte, CO₂-Preise und den steigenden Bioanteil entstehen.

Ob und in welchem Rahmen eine bestehende Heizung weiterbetrieben werden kann, bleibt dabei unverändert möglich – das GModG regelt in erster Linie den Neueinbau, nicht den Bestandsbetrieb.

Warum Sie trotzdem nicht auf weitere Vorgaben warten sollten

Genau hier liegt der eigentliche Punkt, den viele Eigentümer und Betreiber übersehen: Das GModG schafft zwar mehr Technologieoffenheit, aber keine Entwarnung bei den Kosten. Die Biotreppe sorgt dafür, dass der Betrieb fossiler Heizungen über die kommenden Jahre schrittweise teurer wird – während die energetischen Anforderungen an Gebäude insgesamt weiter steigen, etwa über das Referenzgebäudeverfahren im GEG oder die europäischen Effizienzvorgaben.

Wer jetzt abwartet, bis die nächste Novelle oder weitere Übergangsfristen Klarheit schaffen, verschiebt eine Entscheidung, die ohnehin ansteht. Energieeffizienz wird zunehmend zu einem immer wichtiger werdenden wirtschaftlichen Faktor – unabhängig davon, welche gesetzlichen Vorgaben gerade gelten. Wer den tatsächlichen Verbrauch seiner Gebäude kennt, kann fundiert entscheiden, ob sich eine Modernisierung, ein Heizungstausch oder gezielte Effizienzmaßnahmen im Bestand lohnen – statt auf die nächste Regelung zu warten.

Datenbasiert statt abwartend: Der pragmatische Weg

Unabhängig vom Stand der Regulierung seit Juli 2026 gilt ein einfacher Grundsatz: Wer den Energieverbrauch seiner Gebäude kennt, trifft bessere Entscheidungen. Das gilt für die Frage, ob sich eine neue Heizung überhaupt lohnt, genauso wie für kleinere, kurzfristig wirksame Maßnahmen im laufenden Betrieb.

Für Nichtwohngebäude mit größeren technischen Anlagen bleibt außerdem die Pflicht zur Gebäudeautomation und zum Energiemanagement nach §71a GEG bestehen – das GModG rührt daran nicht. Mehr dazu, was das konkret für Gewerbeimmobilien bedeutet, lesen Sie in unserem separaten Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) und §71a GEG.

advizeo unterstützt Unternehmen, Immobilienakteure, Kommunen und öffentliche Einrichtungen dabei, den Energieverbrauch ihrer Gebäude zentral zu erfassen und auszuwerten – unabhängig davon, welche Heiztechnologie aktuell im Einsatz ist. So lässt sich schon heute feststellen, wo sich eine Investition lohnt, statt auf die nächste Gesetzesänderung zu warten.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr Technologieoffenheit beim Heizungstausch – aber keine Entwarnung bei den Kosten. Die Biotreppe, steigende CO₂-Preise und wachsende Effizienzanforderungen sorgen dafür, dass sich fossile Heizungen langfristig verteuern.

Wer jetzt handelt, statt auf weitere gesetzliche Klarstellungen zu warten, verschafft sich einen Vorsprung – wirtschaftlich wie regulatorisch.