Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Folgen für die Immobilienwirtschaft

Die Bundesregierung hat im Februar 2026 die Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt. Ziel des Gesetzes ist es, zentrale Teile des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu ersetzen und den regulatorischen Rahmen für Gebäude in Deutschland neu zu strukturieren.

Während sich ein Großteil der öffentlichen Diskussion auf Heiztechnologien konzentriert, betrifft eine andere Regelung direkt den Betrieb von Gewerbeimmobilien: die Pflicht zur Gebäudeautomation und zum Energiemanagement nach §71a GEG.

Was bedeutet das neue Gesetz also konkret für Eigentümer, Betreiber und Asset Manager? Und warum bleibt §71a trotz der Reform bestehen?

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)?

Am 25. Februar 2026 hat die Bundesregierung die Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt. Das Gesetz soll wesentliche Teile des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes ablösen und neue Rahmenbedingungen für die Energieversorgung von Gebäuden schaffen.

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die bisherige 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungsanlagen (§§71–71p GEG). Diese Vorgabe soll künftig entfallen.

Stattdessen setzt die Bundesregierung auf drei zentrale Instrumente:

• eine Grüngasquote
• mehr Technologieoffenheit
• einen schrittweisen Hochlauf biogener Brennstoffe („Bio-Treppe“)

Gas- und Ölheizungen können damit zunächst weiterhin installiert werden. Ab 2029 müssen Betreiber jedoch einen steigenden Anteil an Biomethan oder grünem Wasserstoff beimischen. Der Anteil beginnt bei 10 % und soll bis 2040 deutlich steigen.

Parallel dazu hat die Bundesregierung bestätigt, dass die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) vollständig in deutsches Recht umgesetzt wird. Die Frist für diese Umsetzung endet im Mai 2026.

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies: nationale Anpassungen bei Heiztechnologien – aber weiterhin klare europäische Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden.

Warum bleibt §71a GEG bestehen?

Im Zentrum der Diskussion steht eine wichtige Frage für Gewerbeimmobilien:
Bleibt die Pflicht zur Gebäudeautomation und zum Energiemanagement nach §71a GEG bestehen?

Die Antwort ist eindeutig: Ja.

Der Grund dafür liegt im europäischen Recht. Die Verpflichtung basiert direkt auf Artikel 13 der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und kann daher nicht einfach aufgehoben werden.

Die Richtlinie verpflichtet Mitgliedstaaten dazu, Systeme einzuführen, die:

• den Energieverbrauch von Gebäuden überwachen
• Daten analysieren und dokumentieren
• eine Optimierung des Gebäudebetriebs ermöglichen

Genau diese Anforderungen werden durch §71a GEG in deutsches Recht umgesetzt.

Auch Branchenverbände wie BTGA, FGK und der RLT-Herstellerverband haben bereits darauf hingewiesen, dass eine Abschaffung der Regelung einen wichtigen Effizienzhebel im Gebäudesektor beseitigen würde.

Denn Energieeffizienz entsteht nicht allein durch den Austausch von Heizsystemen. Entscheidend ist das Zusammenspiel von Gebäudetechnik, Automatisierung und intelligentem Betrieb.

Welche Gebäude sind von §71a GEG betroffen?

Die Verpflichtung zur Gebäudeautomation betrifft vor allem Nichtwohngebäude mit größeren technischen Anlagen.

Die wichtigsten Fristen sind:

Seit 31. Dezember 2024

• Gebäudeautomationssysteme für Nichtwohngebäude
• mit einer HLK-Nennleistung über 290 kW

Bis 31. Dezember 2029

• Gebäudeautomationssysteme für Nichtwohngebäude
• mit einer HLK-Nennleistung über 70 kW

Für betroffene Gebäude bedeutet das konkret:

Betreiber müssen Systeme einsetzen, die den Energieverbrauch kontinuierlich erfassen, analysieren und optimieren können. Dazu gehören unter anderem:

• Energiemonitoring
• Betriebsdatenanalyse
• automatisierte Regelung von HLK-Systemen
• kontinuierliche Verbrauchsdokumentation

Diese Anforderungen bilden die Grundlage für ein modernes Energiemanagement im Gebäudebetrieb.

Welche Rolle spielt die Grüngasquote?

Das GMG führt zusätzlich eine sogenannte Bio-Treppe ein. Sie soll den Anteil erneuerbarer Gase im Energiesystem schrittweise erhöhen.

Die politische Idee dahinter:
Mehr Technologieoffenheit für verschiedene Heizsysteme.

Allerdings gibt es auch kritische Stimmen aus der Energiebranche. Wasserstoff ist beispielsweise deutlich energieintensiver in der Nutzung als elektrische Lösungen wie Wärmepumpen. Auch die Verfügbarkeit von Biomethan und Biogas ist begrenzt.

Für Gebäudeeigentümer kann daraus ein Risiko entstehen: Entscheidungen für bestimmte Technologien könnten sich langfristig als wirtschaftlich nachteilig erweisen – insbesondere durch steigende CO₂-Kosten oder volatile Energiepreise.

Warum Gebäudeautomation für Immobilien immer wichtiger wird

Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer Phase der Transformation. Investoren und Betreiber achten zunehmend auf:

• Energieeffizienz
• ESG-Performance
• Betriebskosten
• digitale Gebäudedaten

Gebäudeautomation und Energiemanagement spielen dabei eine zentrale Rolle.

Digitale Energiesysteme ermöglichen es, den Gebäudebetrieb kontinuierlich zu optimieren und Einsparpotenziale sichtbar zu machen. Gleichzeitig liefern sie messbare Daten, die für ESG-Reporting, Finanzierung und Immobilienbewertung immer wichtiger werden.

Gebäude ohne moderne Energiemonitoring- und Automationssysteme riskieren daher langfristig Wertverluste und höhere Betriebskosten.

GMG und §71a: Was Immobilienbetreiber jetzt tun sollten

Auch wenn sich der gesetzliche Rahmen verändert, bleibt eine zentrale Entwicklung unverändert:
Der Gebäudesektor bewegt sich in Richtung digitaler, datenbasierter Energieoptimierung.

Für Eigentümer und Betreiber bedeutet das:

• Die Pflicht zur Gebäudeautomation nach §71a GEG bleibt bestehen
• Energiemonitoring wird zur Grundlage für regulatorische Compliance
• Betriebsdaten werden zum strategischen Faktor für Immobilienwerte

Wer frühzeitig in moderne Energiemanagementsysteme investiert, schafft nicht nur regulatorische Sicherheit, sondern auch langfristige wirtschaftliche Vorteile.

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