Un EHPAD (établissement d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes) est un lieu de vie et de soin pour des personnes fragiles qui nécessitent une attention particulière et souvent un suivi médicalisé. Ce type d’établissement prend place dans des bâtiments de surface moyenne d’environ 3 500 m² qui disposent de différents locaux pour les résidents, à savoir des chambres, des espaces communs mais également une cuisine et un ou plusieurs restaurants. La maintenance de ces bâtiments est complexe à gérer au quotidien et a fortiori lorsqu’ils sont rassemblés en parc immobilier pour des entreprises publiques ou privées.

 

Un parc immobilier important et distant

La gestion d’un patrimoine de résidences de type EHPAD est complexe à suivre étant donné l’aspect diffus d’un tel parc. Ces résidences se trouvent généralement d’une part dans les banlieues des grandes villes, rarement en centre-ville, et d’autre part on peut les trouver également dans la campagne. D’un point de vue organisationnel, il est donc difficile de maîtriser en central tous les aspects de la vie d’un EHPAD, notamment parce que rassembler les informations dans chacune des résidences nécessitent des séries de déplacements longs et fastidieux. C’est pourquoi, la connaissance du patrimoine, notamment en termes techniques, est souvent limitée. La maintenance ne peut donc pas être optimisée.

 

Des prestataires de maintenance présents ponctuellement

A ceci s’ajoute la complexité liée à l’organisation des ressources humaines sur le terrain. La gestion quotidienne des infrastructures et des installations du bâtiment est réalisée par le directeur de l’établissement et de l’agent d’entretien. Parfois, les résidences ne disposent pas d’agent d’entretien et les problèmes d’exploitation-maintenance courante peuvent être réglés par des collaborateurs non spécialisés comme le cuisinier. Enfin, la gestion technique des installations de chauffage et de climatisation est gérée par le prestataire de maintenance, qui, selon son contrat, se doit de passer une à deux fois par mois. Etant donné que ce dernier n’est pas présent à demeure, le risque de défaut ou de dysfonctionnement des installations doit être géré, soit par de l’astreinte, soit par du personnel formé sur site.

 

Un parc immobilier hétérogène

Il n’existe pas une résidence type, chacune d’elles est différente et par conséquent la diversité des installations techniques et des équipements entraîne des difficultés de gestion de manière courante : tous les techniciens, qu’ils soient présents au sein de l’EHPAD, ou prestataire extérieur, doivent être en mesure d’intervenir sur les équipements. Par exemple, la gestion du chauffage en EHPAD est réalisée à partir d’automates de commande qui contrôlent la température dans les émetteurs de chauffage, souvent des radiateurs. Ces automates présentent en majorité les mêmes fonctionnalités (programmation horaire, consigne de température le jour, consigne de réduit la nuit, etc.), mais sous des formes qui peuvent être très différentes. C’est pourquoi, il est courant d’observer que ces automates ne sont pas programmés, car les techniciens de maintenance ne sont pas formés sur ces équipements en particulier.

 

Une rigueur climatique propre à chaque établissement

L’aspect géographique est également à prendre en compte dans la gestion d’un patrimoine immobilier de résidences EHPAD, étant donné que les différences de climat entre les régions en France ont un impact important sur l’exploitation-maintenance notamment du chauffage et sur la performance énergétique des résidences. La période de chauffage n’est pas la même entre les différentes résidences d’un parc : les résidences se trouvant dans le Nord de la France commenceront à être chauffé dès fin septembre, alors qu’une gestion optimisée du chauffage dans le Sud de la France va permettre de démarrer le chauffage après la mi-octobre. Lors de l’analyse de la performance énergétique des différentes résidences, on pensera notamment calculer des ratios de consommations qui prennent en compte la rigueur climatique (par exemple : les degrés jours unifiés calculés à l’année).
La gestion d’un patrimoine immobilier de résidences EHPAD présente donc de nombreuses difficultés dans l’exploitation-maintenance.

 

Comment palier ces difficultés ?

Une clé du succès est bien la connaissance et la mise à jour des informations patrimoniales. Avec des informations à jour et le plus exhaustives possibles, il est plus facile de mener des projets de transformation et d’amélioration du patrimoine : rénovation, campagne de relamping, amélioration de l’exploitation du chauffage, etc. Pour être en capacité de disposer de telles informations, un véritable travail sur l’acquisition est à mener et nécessite des connaissances approfondies autour du bâtiment.